Просим проработать корректность данного договора и дать замечания с учетом минимальных рисков для ПРОДАВЦА.
Также не понятно содержание ссылок на Законы и Статьи этих законов - несут ли эти ссылки риски для Продавца? Договор во вложении
Лия, здавствуйте!
Если Вы со стороны Покупателя, то
В п.3 для чего кадастровую стоимость писать?
п.4. разницы нет, но чем подробнее тем лучше
п.4.1. Указанную квартиру ПОКУПАТЕЛИ приобретают за счет собственных средств в размере 450 000 ( четыреста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, из которых 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек были переданы ПОКУПАТЕЛями ПРОДАВЦУ до подписания настоящего договора в качестве задатка и кредитных средств в размере 2600 000 (два миллиона шестьсот тысяч) рублей 00 копеек, предоставляемых ПОКУПАТЕЛЯМ
Для чего нужна расписка, когда есть эскроу счет? С которого переводятся средства на нужный.
Согласно ч.1 ст. 860.7 ГК РФ о договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.
У Вас договор удостоверяется у нотариуса? Для чего? Он не обязателен.
Полагаю, что договор составлен помощником нотариуса и достаточно хоршо!
Я бы еще один момент добавил: в случае, если документы на регистрацию перехода права собственности будут поданы, но регистрация не будет проведена по причине наложенного ареста на Квартиру Покупатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата средств.
В данном случае описывается ситуация, когда докуметы подаются на регистрацию, а в это время накладывает арест по решению суда или ФССП и тогда возникает много проблем, поскольку регистрация приостанавливается, а в договоре про это ничего не прописано.
Здравствуйте, Лия.
1. Я, ___________________ продал _______________________принадлежащую мне по праву собственности КВАРТИРУ, с кадастровым номером №, находящуюся по адресу, состоящую комнат общей площадью кв.м, расположенной на этаже жилого дома.
Не так важно, но всё же — точнее будет писать «обязуется продать», «обязуется передать в собственность»
Например:
В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец обязуется
передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество общей площадью ________ кв. м в следующем составе (далее по тексту — Недвижимое имущество): _________________________
____________________________, находящееся по адресу: ______________________
(вид недвижимого имущества)
Далее:
4. Редакция №1: Стороны оценивают указанную квартиру в 3050000 (три миллиона пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек. Или Редакция №2 (какая редакция правильная?): По соглашению сторон стоимость Квартиры составляет 3 050 000 (три миллиона пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек. Стоимость Квартиры, определенная в настоящем пункте, является фиксированной и изменению не подлежит
Любой вариант, но второй несколько точнее.
Полный и окончательный расчет за указанную квартиру оформляется распиской ПРОДАВЦА, подтверждающей получение денежных средств в размере суммы, равной 3000000 (три миллиона) рублей 00 копеек. После выдачи указанной расписки обязанность ПОКУПАТЕЛЕЙ по оплате недвижимости считается исполненной.
Не совсем понятно зачем расписка, но если всё же будет составлять, то так и указывайте, что не просто получили деньги в счёт оплаты, а именно каким способом и когда — т.е. посредством перечисления банком можете даже перевод указать. А то иначе может получится, что и переводом деньги получите, и ещё в расписке укажите, что получили такую же сумму.
В договоре много заверений — это на тот случай, что если они окажутся недостоверными, то вторая сторона сможет либо расторгнуть договор либо потребовать возмещение убытков. Это в общем-то тоже правильно и широко сейчас используется:
Статья 431.2 ГК РФ Заверения об обстоятельствах
1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Также не понятно содержание ссылок на Законы и Статьи этих законов — несут ли эти ссылки риски для Продавца?
Это просто общие нормы о заключении договоров, они действуют независимо от того, указали их в договоре или нет. Но так как договор по-видимому составлялся нотариусом, то эти нормы названы здесь, потому что у нотариусов есть обязанность разъяснить сторонам ряд статей. И они в текст договора их добавляют, чтобы показать выполнение этой своей обязанности.
Здравствуйте
Не перегружайте текст
Стоимость Квартиры составляет 3 050 000 (три миллиона пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек. Стоимость Квартиры, определенная в настоящем пункте, является фиксированной и изменению не подлежит
оставьте так пункт про оплату.
Зачем нужна еще и кадастровая стоимость в договоре- вообще не понятно.
вот этот пункт
4.1. Мы, ПОКУПАТЕЛИ купили у ПРОДАВЦА указанную квартиру за 3050000 (три миллиона пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек в общую совместную собственность.
вообще не нужен.
В п.1 надо просто написать иначе — продавец передал а покупатель принял- и данные квартиры. Либо обязуется передать и обязуется принять. 2 вариант даже лучше — все таки передают именно по акту.
50.000 задатка- это хорошо для вас как для продавца
гк
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
то есть если они откажутся от договора- задаток остается у вас, но и вам отказываться от договора не стоит- иначе в 2 раза больше должны будете им вернуть.
Суммы у вас сходятся- хотя и задаток в 50.000 небольшой- и считается он у вас именно из 450.000
вот тут
Стороны пришли к соглашению о том, что денежные средства в размере 3000000 (три миллиона) рублей 00 копеек в день подписания настоящего Договора перечислены ПОКУПАТЕЛЯМИ на счет эскроу
у вас видимо речь что они вам деньги и свои и кредитные так переводят — но тогда надо писать что 50.000- переданы как то еще- под расписку например.
п. 14 расходы по договору стороны платят поровну- то есть на вас ляжет часть гос пошлины за регистрацию этого договора.
Договор не плох, но нотариально заверять его надо только если продается квартира состоящая из долей.
Лия, добрый вечер! По договору — правильней редакция та что выделена голубым, по п. 4.1 — не купили а приобретаем или покупаем, не в прошедшем времени, это не акт передачи квартиры. %0 тыс были переданы в качестве задатка -в случае если по вашей вине оговор не будет заключен задаток подлежит возврату покупателю в двойном размере. Поэтому для продавца лучше переписать на аванс, тогда при незаключении просто должны будете его возвратить
ст. 381 ГК РФ
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
что касается ссылок на статьи то это стандартно для нотариальных договоров, разъяснение сторонам положений статей ГК касающихся продажипри нотариальном оформлении сделки. Существенно указание на ч. 5 ст.488 ГК РФ т.к. при передаче товара до его полной оплаты у продавца возникает право залога переданного имущества, если иное не предусмотрено договором. Иное как раз предусмотрено и для сделки где оплата предполагается без рассрочки, в данном случае после регистрации перехода права, это нормально чтобы не заморачиватся с регистрацией залога и через день его снятием но у тут как понимаю требование банка было и видимо форма договора банком предоставлена. В целом договор в общем стандартный.
Если Вы Продавец, то в данном случае текст про случай ареста имущества можете не добавлять.
Относительно получения средств, то у Вас деньги получаются по эскроу счету и здесь конечно больше защищены интересы покупателя, поскольку ему нужна гарантия перехода права собственности. Однако это и для вас нормальный вариант, поскольку средства точно будут внесены и перечислены на ваш счет.
Еще бы для Продавца посмотреть эскроу счет, так как в каждом банке прописывают разные условия.
Обратите внимание на п. 15.1.и 16, в п.15.1 Настоящий договор считается исполненным при условии выполнения сторонами
следующих обязательств:
-передачи ПОКУПАТЕЛЯМИ вышеуказанной согласованной сторонами в
настоящем Договоре денежной суммы за приобретаемую квартиру ПРОДАВЦУ;
— передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЯМ по подписываемому сторонами
передаточному акту вышеуказанной квартиры.
+ п. 16. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче квартиры стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт, в течение 3 (трех) дней с момента регистрации перехода права собственности.
Т.е. нужно будет ослеживать регистрацию + успеть в срок подписать передаточный акт. С момента его подписания Ваша обязанность по договору будет исполнена.