О принудительном выкупе доли в квартире (и ограничениях права распоряжаться долей на время суда)

Здравствуйте,  Федор.

Исходя из того, что у Дмитрия есть другое жилье и его доля незначительна шансы выкупить долю у Дмитрия в судебном порядке высоки.

Заявляйте иск в порядке статьи 252 ГК РФ и просите применить обеспечительные меры в виде запрета на отчуждение указанной доли ответчика и на сделки с его долей а также на регистрацию сделок в отношении указанной доли.

Статья 252 ГК может применяться и в отношении того лица, которое не желает выделяться, такова последняя практика Верховного Суда.

Гражданский кодекс

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
 

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Можете предоставить в суд оценку эксперта по стоимости его доли.

Если он будет оспаривать оценку, то будет назначена судебная экспертиза, которая определит рыночную стоимость его доли.

При применении судом указанных выше обеспечительных мер Вы сможете помешать отчуждению указанной доли ее владельцу.

Также Вы можете никого не впускать в квартиру до разрешения спора судом, имею ввиду покупателей.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Вопрос-1
Насколько реально (какова вероятность) выиграть в суде дело о принудительном выкупе доли у Дмитрия (ведь он родственник)?
Насколько быстро суд примет дело к рассмотрению?
Наложит ли какое-то запрещение на продажу на время пока вопрос разбирается в суде?

Федор

Федор, добрый день! основания для удовлетворения такого иска в принципе есть, это наличие другого жилья и судя по описанию отсутствие у собственника доли существенного интереса к ней (не проживает, не пользуется).

ст.252 ГК РФ

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества,суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

однако, собственник вправе продать свою долю стороннему лицу при соблюдении порядка уведомления, установленного ст. 250 ГК РФ — т.е.предложив ее купить остальным собственникам по той же цене что и будет продавать третьему лицу, и вот тут маловероятно что суд примет обеспечительные меры, направленные на ограничение данного права, но при этом в случае если предложена будет одна цена а фактически продаст он ее за другую, более низкую цену у остальных собственник возникает основание для обращение в суд с иском о переводе на себя прав покупателя по проданной ему цене. Но это маловероятно поскольку все сделки с долями сейчас подлежат нотариальному заверению и нотариус с большой вероятностью не пропустит такую сделку. Что касается вселения, то новый собственник в принципе может через суд требовать определения порядка пользования квартирой, при этом, как отметил в п. 37

Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом,который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Добрый день.

У Вас комнаты проходные, определить порядок пользования квартирой невозможно, выделить в натуре долю Дмитрия тоже невозможно, что улучшает Ваши шансы в суде. Имеется судебная парктика ВС РФ по данным делам.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2016 г. N 46-КГ16-8

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С получением компенсации в соответствии с данной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации)

При подаче иска Вы оцениваете именно 1/6 долю квартиры, кладете денежные средства на счет департамента суда, что гарантировать выкуп доли.

Вам стоит подать иск о признании его доли малозначительной. В законе нет ограничений за сколько собственник вправе продавать свою долю. Сейчас в судах очень много дел в которых люди пытаются отсудить обратно доли, которые проданы или подарены сособственниками посторонним лицам. И это бывает очень трудно. Долевых рейдеров желающих купить его долю будет полно и потом они сделают всё чтобы создать вам такую жизнь, что вы вынуждены будете продать им оставшуюся свою площадь. Поэтому или все же с ним договаривайтесь о цене или предъявляйте  в суд иск по ст. 252 ГК РФ о признании его доли малозначительной и принудительном выкупе, делайте оценку доли в официальной организации, сразу кладите эту сумму на счёт Управления судебного департамента и суд ваш иск будет рассматривать. Если это его не единственное жильё, то суд решит ваш вопрос положительно.  И надо обязательно наложить арест на его долю.