Покупка квартиры по предварительному договору купли-продажи

Елена, здравствуйте. 

Во-первых, предварительный договор может банально сорваться. С ним, конечно же, можно обязать заключить основной договор через суд — но для вас это нервы и время. 

При этом ваше право собственности возможно ТОЛЬКО с момента государственной регистрации. 

ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
 

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В таких условиях я бы не стал подписывать предварительный договор купли-продажи с аккредитивом под сам предварительный договор. В качестве альтернативы могу предложить заключить предварительный, а деньги положить на аккредитив с условием открытия — выписка из ЕГРН, в соответствии с которой вы зарегистрированы как собственник квартиры. 

Здравствуйте,  Елена.

Действительно обеспечение обязательств полной суммой стоимости квартиры является избыточным.

Вы вправе предложить другую форму и размер обеспечения исполнения обязательств, например задаток или аванс.

Задаток выгоднее продавцу, так как он не возвращается, если Вы будете виновны в незаключении основного договора в установленный срок.

Сумму можете обсудить с Продавцом.

Ответственность по Договору также довольно значительная, 0.2% в день неустойка за просрочку Покупателем обязательства по оплате  Обеспечительного платежа или его части, плюс до 10% неустойка если покупатель нарушит срок исполнения обязательства по открытию аккредитива, по оплате Обеспечительного платежа или его части более чем на 14 (Четырнадцать) календарных дней
.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте. Вот формулирование порядка заключения основного договора как-то не очень нравится:

1.2. Стороны обязуются заключить Основной договор не позднее 30.04.2019 года, но в любом случае не ранее наступления всех следующих обстоятельств:
-  государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру в Едином государственном реестре недвижимости;
— полной оплаты Покупателем обеспечительного платежа в размере и в сроки, предусмотренные ст. 4 настоящего Предварительного договора.

Выходит, что если регистрации не будет, то и сроки заключения основного договора сдвигаются.

А вот как они сдвигаются, написано ниже: 

1.3. В случае, если по истечении даты, указанной в п. 1.2. настоящего Предварительного договора, право собственности Продавца на Квартиру не будет зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в связи с задержками, вызванными со стороны государственных органов  (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, далее – «орган регистрации прав»; иные органы), Продавец имеет право в одностороннем порядке продлить срок выполнения принятых на себя по настоящему Предварительному договору соответствующих обязательств на разумный срок, но не более чем на 4 (четыре) месяца, предварительно уведомив об этом Покупателя в порядке, предусмотренном п. 8.6.2. настоящего Предварительного договора. Указанное уведомление должно быть направлено Покупателю в срок не позднее 14 (Четырнадцати) дней до даты заключения Основного договора, указанной в п.1.2. настоящего Предварительного договора.

Задержки со стороны государственных органов могут быть только по одной причине — если правообладатель что-то не донес или то, что передал — не соответствует закону. Как считать эту задержку? С чьей она стороны? непонятно.

Ну и срок до 4 месяцев язык не повернется назвать разумным. Далее посмотрю еще по договору.

Здравствуйте

У вас там речь не просто об оплате- а именно об обеспечительном платеже- это способ исполнения обязательств.

То есть он не идет автоматом в счет покупки вещи — он именно обеспечивает то что указано в законе но может быть оплачено будущее обязательство как раз.

гк

ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж
 

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

При этом главная проблема тут это сроки по ст 1.3 договора они в одностороннем порядке могут продлить срок на 4 мес для заключения договора. Это уже плохо для вас.

То есть можете остаться на больший срок и без квартиры и без денег.

п. 4.1 договора говорит как раз об обеспечительном платеже.

При этом по п. 4.3 сумма может меняться- стоимость квартиры.

П 4.4. — при меньшей площади — будет возврат средств — это хорошо для вас.

Проблема в том что цена окончательная зависит от метража кв, а она будет известна только когда все уже сдадут- но цену они вам выставляют полную заранее — не оч хорошо.

Скажите, пожалуйста, стоит ли подписывать такой договор? Договоры прилагаю

Спасибо.

Елена

Добрый день,

Такой договор подписывать не стоит по следующим причинам:

-в такой ситуации (деньги оплачены, а собственность не оформлена), вы практически беззащитны при каких-либо неблагоприятных для застройщика обстоятельствах (банкротство например), защиты предусмотренной для дольщиков Вы не получите в силу того, что таковым не являетесь, т.е. есть риск потери всей денежной суммы;

-не прописаны нормально сроки заключения основного договора, что ставит Вас в неопределенное положение по соответствующим требованиям;

-обеспечительный платеж (как правило, в таких ситуациях 50 000-200 000 рублей)  таковым по сути не является, а представляет собой полную сумму оплаты, вернуть которую, как я указал выше, при неблагоприятных обстоятельствах, практически невозможно;

-положения о возврате денежных средств при расторжении договора прописаны столь подробно и однобоко в пользу застройщика, что возникает подозрение, что цель застройщика вынудить Вас отказаться от заключения основного договора и удержать штраф;

Имеет смысл заключить подобного рода договор только в случае, если цена квартиры действительно выгодна для Вас и сумма обеспечительного платежа не превысит 50 000-200 000 рублей.