Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Применимы ли нормы ЖК при проведении электронного ОСС в нежилом здании?
Добрый день!
Как известно, Жилищный Кодекс регламентирует возможность проведения Общего Собрания Собственников с использованием информационной системы (статья 47.1).
Соответственно существет ряд систем, которые проводят электронные ОСС для многоквартирных домов (активный гражданин, ГИС ЖКХ планирует, домсканнер, другие)
Вопросы такие:
— применимы ли положения этой статьи «по аналогии закона» к нашему комплексу апартаментов, который с точки зрения росреестра — нежилое здание с нежилыми помещениями?
— можем ли мы использовать эти системы для проведения ОСС и будут ли решения такого ОСС легитимны и неоспариваемы в суде?
— быть может, вы знаете судебную практику по этому вопросу?
Спасибо!
Здравствуйте, Алексей.
Да, положения Жилищного кодекса о порядке проведений общих собраний применимы по аналогии закона в соответствии с разъяснениями Верховного Суда.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Москва
№ 64
23 июля 2009 г.
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
Соответственно, указанные Вами принятые решения будут легитимны и законны, если проведены и оформлены в соответствии с требованиями закона.
Практику поищу, дополню.
С уважением! Г.А. Кураев
Алексей, добрый день! Да, положения Жилищного кодекса регламентирующие проведение общего собрания собственников применимы и к аналогичным собраниям собственников помещений в нежилых домах в том числе в апартаментах. например в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64
«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» упоминается возможность принятия решений собственников нежилых помещений в прядке, аналогичном установленному ст. 44-48 ЖК РФ
также о возможности по аналогии применять ЖК РФ для нежилых зданий говорится в п. 41
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
в том числе это касается и возможности проведения общих собраний посредством электронных системВ соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенныхв нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФи 44 — 48 ЖК РФ.
Доброе утро, в данном случае следует обратиться к Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», которым данная проблема частично решана. В частности данном Постановлении указано следующее:
«Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ»
А Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» , в частности пунктом 41 устанавливается:
«В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ»
Таким образом разъяснения возможность проведения общих собраний собственников в соответствии со ст. 44-48 ЖК РФ, а соответственно и в соответствии с вами указанной ст. 47.1 ЖК РФ прямо предусморена соответствующими разъяснениями.
можем ли мы использовать эти системы для проведения ОСС и будут ли решения такого ОСС легитимны и неоспариваемы в суде?
Такие решения общего собрания собственников будут соответствовать законодательству, если они проведены в соответствии со ст. 47. 1 ЖК РФ, то риск оспаривания минимален.
быть может, вы знаете судебную практику по этому вопросу?
По вопросу применения норм ЖК РФ к нежилым помещения действительно сформировалась положительная практика, в частности
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.07.2015 N Ф10-1655/2015 по делу N А35-5554/2014 суд указал:
При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.+
Поэтому в соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.08.2015 N Ф09-5861/15 по делу N А60-53557/2014 и Постановление Арбитражного суд Орловской области 13 апреля 2015 г. по делу № А48-5950/14 также содержит сходные выводы, а именно:
Действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов.
Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, а также нормы жилищного законодательства.
Особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать после 01.09.2013 только нормами главы 9.1 ГК РФ без учета положений жилищного законодательства, применяемого в аналогичных взаимоотношениях между собственниками жилых помещений.
Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, специальным законом не урегулированы, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства, как нормы регулирующего сходные отношения, а также с учетом того, что принятие решений независимо от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в здании ставит собственников помещений в неравное положение и нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 1 ГК РФ).
Судебной практики именно по апартаментам найти не смог.
Вот примеры по применимости Жилищного кодекса к собраниям собственников нежилых помещений в здании
http://sudact.ru/regular/doc/9...
http://sudact.ru/regular/doc/I...
С уважением! Г.А. Кураев
В дополнение.
Я не думаю, что будут споры вокруг именно порядка проведения собрания через использование информационных систем.
Вопросы в правоприменении могут возникнуть исходя из вопросов, поставленных на голосование на общем собрании, так как возможна конкуренция норм Гражданского и Жилищного кодексов.
Вот интересный обзор, посвященный этим вопросам
http://xn----7sbbaj7auwnffhk.x...