Имеем ли мы право на сервитут?

Здравствуйте, Вам необходимо о выяснить в Росреестре (путем направления запроса через Росреестр или МФЦ) был ли зарегистрирован сервитут официально, т.к. согласно ч. 3 ст. 274 ГК РФ

сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Также необходимо направить запрос в Ростелеком на каком основании проложен кабель через Ваш участок и было ли официальное письменно соглашение с прежним владельцем.
Если официальной регистрации не было, то Вы вправе потребовать платы с Ростелеком за прохождение кабеля за пользование Вашим земельным участком. В соответствии с ч. 5 ст. 274 ГК РФ

собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.  

Если Ростелеком откажется необходимо подавать иск в суд либо о демонтаже кабеля за счет ответчика либо об установлении сервитут за плату.  
Обзор судебной практики Верховного суда по делам об установлении сервитута на земельный участок" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)

5. Суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение в целях определения условий сервитута, указав, что статья 274 ГК РФ не ограничивает право собственника земельного участка обратиться к собственнику линейного объекта, возведенного после возникновения частной собственности на указанный земельный участок, с требованием об установлении сервитута в случае недостижения согласия о его установлении или условиях соглашения. При этом суд должен разрешить возникший спор по иску заинтересованного лица, требующего установления сервитута, принимая во внимание, что выбор способа защиты права лежит на лице, которое полагает, что его право нарушено. В данном деле правообладатель земельного участка в обоснование своего искового требования ссылался на то, что собственник линейного объекта осуществил его строительство на участке истца и, фактически пользуясь земельным участком, уклонялся от заключения соглашения, формализующего порядок, способ и время пользования земельным участком, а также устанавливающего обязанность по внесению соответствующей платы в определенном размере.
12. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.
Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ и пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Если при рассмотрении дела усматриваются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, судам необходимо, в соответствии с приведенными положениями закона, определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременяемого земельного участка, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ), и при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование — возложение на истца обязанности по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

Здравствуйте, Дмитрий!

В данном случае Вы можете только расторгнуть договор с предыдущим собственником земельного участка, либо же требовать устранения недостатков за его счет, либо требовать уменьшение стоимости участка, поскольку Вы указываете:

Купил земельный участок, продавцы умолчали о том, что по участку проходит оптический кабель

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.http://www.consultant.ru/docum...

Чтьо касаемо сервитута, либо требования платы за аренду на ЗУ… Здесь, к сожалению есть только лишь ограничение Вашего собственного права на пользование земельным участком, в силу ст.56 ЗК РФhttp://www.consultant.ru/docum...

Указанное ограничение должно было быть обязательно отражено в договоре купли-продажи земельного участка… В противном случае государственная регистрация перехода прав на земельный участок должна была быть приостановлена регистратором (а в последствии отказано в переходе прав)

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки;http://www.consultant.ru/docum...

Т.е. при желании, можете требовать возмещение убытков с регистрирующего органа:http://www.consultant.ru/docum...; http://www.consultant.ru/docum...

Что касаемо судебной практике по данному вопросу:

По мнению суда, действующее законодательство различает понятия «право ограниченного пользования чужим земельным участком» и «ограничение прав на землю». В то же время обе эти правовые категории направлены на обеспечение баланса интересов собственников (владельцев, пользователей) земельных участков.В соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. К числу таких ограничений относятся, в частности, особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон.Постановлением Правительства Российской Федерации от 09 июня 1995 года №578 утверждены Правила охраны линий и сооружений связи Российской Федерации.Пунктом 2 названных Правил установлено, что они являются обязательными для всех физических и юридических лиц независимо от их местонахождения, ведомственной принадлежности и форм собственности.В силу пункта 4 указанных Правил на трассах кабельных и воздушных линий связи и линий радиофикации устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования для подземных кабельных и для воздушных линий связи и линий радиофикации, расположенных вне населенных пунктов на безлесных участках, — в виде участков земли вдоль этих линий, определяемых параллельными прямыми, отстоящими от трассы подземного кабеля связи или от крайних проводов воздушных линий связи и линий радиофикации не менее чем на 2 метра с каждой стороны.Согласно пункту 18 данных Правил на производство всех видов работ, связанных с вскрытием грунта в охранной зоне линии связи или линии радиофикации (за исключением вспашки на глубину не более 0,3 метра) на принадлежащем юридическому или физическому лицу земельном участке, заказчиком (застройщиком) должно быть получено письменное согласие от предприятия, в ведении которого находится эта линия связи или линия радиофикации.Пунктом 40 Правил предусмотрено, что техническому персоналу предприятий, эксплуатирующих линии связи и линии радиофикации, предоставляется право беспрепятственного прохода, а при проведении ремонтно-восстановительных работ — также право беспрепятственного проезда в охранные зоны независимо от формы собственности на землю. Если линии связи и линии радиофикации проходят по территориям запретных (пограничных) полос и специальных объектов, а также по землям собственников (землевладельцев, землепользователей, арендаторов), то они должны выдавать техническому персоналу пропуска (разрешения) для проведения осмотров и работ в любое время суток без взимания платы за право прохода (проезда).Из содержания названных правовых норм следует, что собственник земельного участка, по которому проходят линии связи, обязан обеспечить к ним беспрепятственный доступ работниками предприятия эксплуатирующим линию связи без взимания платы и независимо от наличия или отсутствия какого-либо договора между владельцем линии связи и собственником земельного участка. При этом права собственника земельного участка на производство работ в пределах охранной зоны ограничены указанными Правилами. При таких обстоятельствах суд считает, что прохождение кабеля, принадлежащего Обществу, под земельным участком третьего лица, в первую очередь, представляет собой ограничение прав последнего на землю в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации. http://sudact.ru/arbitral/doc/...

С уважением, Алина Пучко.

Здравствуйте Дмитрий.

Помимо того, что, как указала Пучко Алина, Вы вправе требовать возмещения убытков, которые рассчитываются в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2016 N 10, в виде неосновательного сбережения, так как не оформляя право владения и пользования, путем установления сервитута или заключения договора аренды, Ростелеком как раз и неосновательно сберегает эти средства.

ч. 1 ст. 1102ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.