Банк не одобряет объект недвижимости (хотя аналогичный объект уже в ипотеке есть у меня)
С 2012 по 2017 год застройщик ООО «***» отстраивал поселок. Продавал участки, на участках строил отдельные дома и «квадрексы» - блокированные дома на четырех соседних участках (замечу, дома блокированные и кому-то может показаться иное, но общих стен не имеют). Один из таких домов блокированной застройки имею в собственности, куплен в ипотеку в Сбербанке в 2016 году. Дом был поставлен на кадастровый учет в 2016 году застройщиком по декларации об объекте недвижимости, продан мне как готовый объект, участок - Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства.
Сейчас пытаюсь оформить еще одну ипотеку в том же Сбербанке, саму ипотеку (кредит) банк одобряет, но не одобряет объект. Поставлен на кадастровый учет в 2015 году (в порядке пункта 3 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) на основании заполнения Декларации об объекте недвижимого имущества от 22.01.2015 по Форме утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447, с выдачей свидетельств о государственной регистрации права, в котором указано на регистрацию права собственности на объект имущества "жилой дом" (т. 2 л.д. 116 - 117). ).
Отказ юристов банка (разобью на пункты):
«1. В соответствии с выпиской из ЕГРН, видом разрешенного использования земельный участок является для ведения дачного строительства, земельный участок сельхоз назначения. В связи с этим на данном участке возможно строительство жилого дома, садового дома.
2. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Пунктом 39 ст. 1 Градостроительного кодекс РФ определяет объект индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
4. Из представленных документов следует, что объект недвижимости не является ни индивидуальным жилищным строительством, ни садовым домом.
5. Строительство дома осуществляется в соответствии с правилами планировки и застройки территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения актуализированная редакция СНиП 30-02-97*, утвержденные Приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2010 г. N 849.
6. Таким образом кредитование данного объекта не представляется возможным, так как назначение земель не соответствует статусу построенного дома.»
По п.1 противоречий не вижу, Объект: «Здание», Назначение «Жилой дом» - это из выписки ЕГРН
Второму пункту соответствует, есть все коммуникации: вода, эл-во, газ, все необходимые помещения согласно техническому паспорту.
Пункт 3 «Пунктом 39 ст. 1 Градостроительного кодекс РФ» - данный пункт введен Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ я не прав что считаю, что данный пункт не может распространяться на на уже зарегистрированные объекты недвижимости т. к. «соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского
законодательства не имеют обратной силы» ?
Так же в примечании к данному пункту указано:
Параметры жилья, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Что в свою очередь говорит о регулировании "возводимых" в настоящее время т. е. в процессе стройки, объектов, а не уже построенных и находящихся на кадастровом учете.
П. 5. Согласно СНиП 30-02-97*, утвержденным Приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2010 г. N 849 (на которые ссылаются юристы банка):
п.6. Планировка и застройка садовых участков:
6.4.* На садовом (дачном) участке могут возводиться жилое строение (или дом), хозяйственные постройки и сооружения…
6.5.* Абзац второй - Допускается группировать и блокировать строения (или дома) на двух соседних участках при однорядной застройке и на четырех соседних участках при двухрядной застройке.
Юристы банка не отказывают в кредитовании даже части дома, хотят, чтобы собственник переделал документы в Росреестре превратил Жилой дом в часть жилого дома (уверен, что соседи по блокированной застройке с этим согласны не будут), либо переделать в садовый дом, но данный дом предназначен для постоянного проживания, постройка капитальная и это странно признавать полноценный Жилой дом в Садовый.
Подскажите, какие еще аргументы могут помочь доказать юристам банка законность постройки? Отказ еще не окончательный на стадии переговоров.
Сегодня в телефонном разговоре Омбудсмен Сбербанка дал разъяснения по отказу в одобрении объекта. Акцентировав мое внимание на том, что дальнейшего рассмотрения моего обращения не будет. Т. е. они готовы выслушать мои «вопросы» и дать на них «ответы». Хотя у меня к ним не «вопросы», а аргументы их неправоты, но юристам банка это не интересно. Сегодня их не устроило, что на наших землях не предусмотрена возможность блокированной застройки, т. е. они признали дом не частью дома, а блокированной застройкой. Хотя СНиПы на которые ссылаются юристы такую застройку на этих землях не отрицают. Когда у Омбудсмена закончились ответы на мои аргументы, она сказала, что банк вообще-то может отказать в одобрении объекта без указания на то причин. И что я могу оспаривать данную ситуацию в других инстанциях. На что я ответил ей, что, если бы юристы не отказывали по объекту ссылаясь на законы, у меня не было бы к ним вопросов, а поскольку они трактуют законы неверно, возникла спорная ситуация.
Письменный ответ с разъяснениями обещали прислать на эл. почту до конца недели.
В праве ли банк отказывать по объекту недвижимости по ипотеке «без указания причин отказа»? Ведь это не просто кредит.
Если банк отказывает по объекту недвижимости незаконно, то какие именно мои права они нарушают и могу ли я обратиться с этим в суд?
Или «простые смертные» у банка просто «просят», а банк может делать все, что угодно? При этом тот, кто «просит», должен тратить деньги на оценку, терять выгодное предложение по объекту или деньги в случае оформления ипотеки в другом банке на менее выгодных условиях…
Уважаемый Павел! Доброго еще раз! В дополнение: если честно, то, Банк немного не прав.
Может реально имеет смысл рассмотреть вопрос о смене банка?