Задаток при оформлении предварительного договора купли-продажи недвижимости с несколькими собственниками

Алексей, добрый вечер!

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны определяют условия договора самостоятельно, главное, чтобы он не противоречили закону.

Поскольку у Вас участвует 4 дольщика и Покупатель, то подписывать договор должны все участвующие лица. Если по условиям предварительного договора задаток получает 1 из Продавцов, то это допустимо. Он же несет ответственность за указанные средства, но при срыве сделки по вине Продавцов ответственность возлагается на всех лиц, поскольку они являются стороной по договору. 

 Здесь очень важно грамотно расписать договор, поскольку  условия предварительного договора должны соответствовать основному,  а в нем должно быть расписано кому сколько средств должно быть перечислено или передано. 

Здравствуйте,  Алексей.

Ответ очевиден, если договор задатка подписывает один из собственников, то и нести ответственность по задатку будет он, но только за свои действия.

Если сделка не заключается по вине третьих лиц, то и ответственность будут нести третьи лица а задаток подлежит возврату.

Покупателям такой Договор не выгоде, продавцам удобен, можно избежать сделки за счет действий (бездействия) остальных собственников.

Гражданский кодекс

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

 
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При этом и задаток у себя оставит один из продавцов если сделка не будет заключена по вине покупателя.

Как вариант, чтобы остальные собственники дали доверенности одному собственнику.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте

, вопрос: подписывать предварительный договор будут четыре собственника и покупатель, задаткополучателем будет указан только один из собственников, также в приложении к договору будет расписка от него, в случае если сделка срывается по вине продавцов, кто из собственников будет ответственен за полученный задаток

Алексей

Так сделать конечно можно.

Но лучше тогда все таки указывать что все стороны — точнее все сособственники получили от вас задаток в какой то сумме и расписка шла с подписью всех.

Иначе может быть ситуацию когда задаток получил 1 собственник, а сделка срывается по вине другого- и вы уже попадаете на спор.

Либо указывать в договоре- что ответственность за срыв сделки лежит на всех продавцах- но опять же риск спора тут тоже очень большой. Тем более гк говорит об ответственности стороны получившей задаток, а у вас на этой стороне множественность лиц…

А вот если задаток как бы получили все и по их вине сделка сорвалась- то вы просто по гк требуете вот это.

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

получаете 2 сумму задатка и расходитесь.

Но учтите что если от сделки откажитесь вы- задаток вы теряете.

Ну и по хорошему надо конечно договор весь проверять.

И так как тут доли идут думаю договор придется заверять нотариально.

Здравствуйте, Алексей.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

У Вас, несмотря на несколько участников, две стороны — Покупатель и Продавцы (множественность лиц на стороне Продавца). Поэтому всё будет зависеть от условий сделки, и возможны любые варианты.

В первую очередь — как у Вас составлено основное обязательство — продавцы обязуются продать свои доли отдельно (те. по сути это четыре договора в одном), либо продаётся целый объект и в договоре идёт речь о согласованной воли всех собственников на продажу коттеджа.

В первом случае — нужно обеспечивать каждое обязательство отдельно и здесь, очевидно, если деньги получает только один из собственников, то он и будет отвечать только за своё обязательство продать долю. Более того, договор может быть составлен так, что даже если продажа одной доли срывается — оставшиеся доли всё равно продаются.

Во втором случае — другая ситуация — обязательство будет для всех продавцов общее — продать объект (а не просто каждый свою долю). В этом случае неважно по вине которого из собственников произойдёт срыв сделки — отвечать будет тот, кто указан задаткополучателем.

Вообще такая ситуация — когда задаткополучателем указывается только один собственник — неудобна покупателю — он не будет иметь возможность взыскать долг с любого продавца по отдельности или со всех сразу, а будет взыскивать только с задаткополучателя.

Алексей, доброго времени суток и с Новым годом!)

По сути вопроса:

Нет ничего страшного в том, что задатко-получателем будет одно лицо. Это соответствует статье 421 ГК РФ.

Относительно последствий при расторжении договора/срыва заключения основного договора по вине продавцов. Вот тут на мой взгляд встает не простой вопрос. Относительно переданного Вами задатка — то тут все просто, кто взял тот и должен будет вернуть. Но статья 381 ГК РФ предусматривает, что задаткополучатель обязуется в случае не исполнения договора вернуть задаток в двойном размере.

381 ГК РФ

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

И Вот тут, на мой взгляд, у Вас возникают определенные риски, поскольку если продавцы захотят отказаться от сделки, то они возложат вину за срыв сделки на не задаткополучателя, а если его вины нет — то и основания для выплаты двойного задатка также нет.

Поэтому, чтобы избежать таких рисков Вам необходимо указать, что задаток передается 4 продавцам путем передачи денежных средств одному продавцу. Это минимизирует Ваши риски.

Надеюсь мой ответ был для Вас полезен, еще раз с Новым годом!