Частичная уступка по долгосрочному договору аренды - кадастровый учет части

Добрый день! В соот. со ст.607 ГК РФ:

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В вашем случае, при уступки меняется и размер имущества переданный арендатору в качестве объекта аренды по первоначальному договору, соответственно техплан необходимо делать и к старому договору тоже.

Здравствуйте, Светлана!

Хотя согласно требованиям 218-ФЗ требуется изготовление техплана на передаваемую в аренду часть объекта недвижимости,

 Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.http://www.consultant.ru/docum...

… техплан изготавливать не обязательно…

Дело в том, что с весны 2018 года правовая позиция Росреестра в части требования техплана при поступлении на государственную регистрацию договора аренды части здания, помещения и т.д. была скорректирована ВС РФ, а именно ВС РФ сделан вывод, что отсутствие в государственном кадастре сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не препятствует госрегистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты.

Приведу выдержку и судебного акта:

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 данной статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В силу пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации с 01.01.2013 представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В пункте 9 постановления Пленума N 73 разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что, по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации, представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.http://www.garant.ru/products/...

Таким образом, в настоящий момент предоставление техничесго плана не требуется. Достаточно приложить выкопировку из техпаспорта (техплана) всего здания с указанием передаваемой в аренду части (обычно указывается выделением границ и штриховкой выделенной площади).

В случае проведения перепланировки регистрация дополнительного соглашения не требуется (если это не влечет существенного изменения условий договора аренды) т.е. если внешние границы передаваемой в аренду части изменены не будут, то предмет договора будет являтся согласованным и не измененным. 

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.http://www.consultant.ru/docum...

как мы понимаем, на эту часть помещений, на которую переуступаются права, надо делать техплан.

Svetlana

Нет, достаточно приложить выкопировку из техплана, с указанием передаваемой части помещения…

А что происходит с оставшейся частью помещений, которая остается у старого арендатора?

Svetlana

В договор аренды должны быть внесены изменения путем заключения дополнительного соглашения и приложением выкопировки техплана с указанием новых границ арендуемого помещения.

Рассматривается также другой вариант — уступить сначала права полностью по текущему договору аренды — тогда подготовка техплана не нужна будет? А после полной переуступки отказаться от части помещений (которые не нужны). При отказе от аренды части помещений придется опять техплан делать?

Svetlana

Я вижу решение вопроса путем расторжения договора аренды и заключения нового (новых)… уже самим арендодателем с новыми арендаторами, но если Вам такой вариант не подходит, то лучше через доп.соглашения… Опять же, по условиям действующего договора аренды допускается переуступка прав по нему? В договоре могут быть ограничения по данному поводу.

Если вопросы остались — буду рада на них ответить…

С уважением, Алина Пучко.