Поддельный договор поручительства банка при регистрации ДДУ

1. Является ли мой дду заключенным? т.к. согласно ФЗ-214 ст. 4 п.5, не выполняется п.п.5 п.4 ст. 4, т.к. при регистрации предоставлен поддельный договор поручительства и после этого застройщик меня не перестраховал в другой компании

Макс

Добрый день,

Вопрос конечно спорный. 

Точно формулировка закона следующая:

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
4. Договор должен содержать:
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Т.е. строго говоря достаточно информации о способе обеспечения обязательства. В пользу такой версии можно привести пример, выбран способ обеспечения: страхование. Страховая компания банкротится, договора страхования нет (частая ситуация), делает ли это договор ДУ незаключенным? конечно нет. Т.е. в договоре должно быть указано: способ обеспечения договора -поручительство, а есть ли оно реально на момент заключения договора, или нет, не должно влиять на его статус в смысле заключения.

Тем более, что договор поручения это способ обеспечения основного обязательства, т.е. вторичен. 

В противном случае, получается, застройщик не выполняя свои обязанности по обеспечению обязательства, получает деньги, т.е. нарушает закон, и еще может прикрыться данной нормой, чтобы не исполнять договор. Законодатель точно не мог подразумевать такое, формулируя нормы законодательства.

3. Если все-таки мой дду считается не заключенным, как мне следует поступить чтобы не остаться без квартиры или денег?

Макс

Допустим, все-таки договор не заключен. Какой у Вас статус? Если проанализировать законодательство, получается, что такой же как у любого дольщика, т.е. в реальности ничего плохого (по сравнению с другими дольщиками не случится).

Вам, либо застройщик вернет деньги, либо передаст квартиру. В вашей ситуации скорее всего будет банкротство застройщика, в подавляющем числе случаев именно так происходит достройка дома.

Статья 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Общие положения

1. Для целей настоящего параграфа используются следующие понятия:
2) участник строительства — физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;
возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам;

Как видно из вышеприведенных норм, требования вытекающие из незаключенного договора приравниваются к любым иным требованиям участников строительства и имеют одинаковую с ними защиту. Т.е., например, в целях банкротства ваши права защищены.

Следовательно, вам либо расторгать (признавать незаключенным) договор долевого участия и требовать деньги, либо ждать достройки дома. При банкротстве и при расторжении договора (признании его незаключенным) и при сохранении сегодняшнего положения дел, защита у вас будет одинаковая, вы будете в одном реестре с другими дольщиками.

Таким образом, особых рисков, даже при признании договора незаключенным, я не вижу (по сравнению с другими дольщиками).

2. Могу ли я привлечь застройщика по ст.200.3 УК РФ? (и стоит ли это вообще делать?), т.к. застройщик привлек деньги в нарушение ФЗ-214, не выполнив свою обязанность в плане способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору

Макс

Можете написать заявление, возможно это как то простимулирует застройщика исполнить все-таки требования законодательства.

Максим, здравствуйте!

1. Является ли мой дду заключенным? т.к. согласно ФЗ-214 ст. 4 п.5, не выполняется п.п.5 п.4 ст. 4, т.к. при регистрации предоставлен поддельный договор поручительства и после этого застройщик меня не перестраховал в другой компании

На мой взгляд, что здесь следует поддержать коллегу Казакова Илью, так как я придерживаюсь такого же мнения.

Из буквального толкования  п.5 ст.4 ФЗ-214 следует, что   при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Т.е. указание на сам факт обеспечения — поручительства является соблюдением формы, а значит по букве закона он является заключенным. 

Кроме того, важно обратить внимание, что если Вы никакой информации от правоохранительных органов не получали, от судов аналогично, то  нужно обращаться в полицию, чтобы провели проверку по данному поводу. 

Кроме того, если внимательно читать условия п.4.1. указанной статьи 214 ФЗ, то  условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

2. Могу ли я привлечь застройщика по ст.200.3 УК РФ? (и стоит ли это вообще делать?), т.к. застройщик привлек деньги в нарушение ФЗ-214, не выполнив свою обязанность в плане способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору

Законность привлечения средств и обоснованность привлечения к ответственности определит орган предварительного расследования, а вот подавать заявление или нет, то это Ваше право. Если Вы не подадите, то подадут другие, поскольку долгий период времени дом не строится. Дольщики по стандарту начинают жаловаться во все инстанции, в том числе писать заявления в полицию. 

+ учитывая информацию о подложности поручительств, то в полиции наверняка имеются материалы проверок по отдельным фактам или вообще в целом.

 По квалификации действий — это может быть как 159 УК РФ, так и 200.3 УК РФ, полагаю, что при наличии даже формальных признаков преступления + давления дольщиков через прокуратуру и иные средства, то дело могут возбудить с вытекающими последствиями для  руководства Застройщика. 

3. Если все-таки мой дду считается не заключенным, как мне следует поступить чтобы не остаться без квартиры или денег?

Вам нужно определяться по ситуации, поскольку если дело возбудят, то нужно будет, чтобы Вас признали потерпевшим и в рамках уголовного дела заявлять иск.

Кроме того, не исключено, что будет банкротство Застройщика, в котором как указал коллега Вы ничего не теряете. 

От Вас процесс, который происходит с Застройщиком сильно не зависит. Если только не создать общественный резонанс  с общим ежедневным давлением на правоохранительные органы, на прокуратуру, на Застройщика, на гос. и минимальные органы с привлечением   спец. групп по типу депутатов Госдумы, которые занимаются данными вопросами. Возможно у Вас уже что-то из указанного есть, просто Вам нужно быть в курсе. Если нет времени заниматься всем, то поручите отслеживание действий юристу.

С уважением, юрист Дмитрий. 

Здравствуйте, Макс.

По просьбе администрации хочу дополнить коллег.

1. Является ли мой дду заключенным? т.к. согласно ФЗ-214 ст. 4 п.5, не выполняется п.п.5 п.4 ст. 4, т.к. при регистрации предоставлен поддельный договор поручительства и после этого застройщик меня не перестраховал в другой компании

Макс

Ситуация неоднозначная. В целом в договоре прописаны все необходимые условия, но как выяснилось указные в нем данные не соответствую действительности. Таким образом, вопрос по поводу заключен договор или нет, весьма спорный.

2. Могу ли я привлечь застройщика по ст.200.3 УК РФ? (и стоит ли это вообще делать?), т.к. застройщик привлек деньги в нарушение ФЗ-214, не выполнив свою обязанность в плане способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору

Макс

Вы можете подать заявление  о пр влечении застройщика к уголовной ответсвенности. Формальные признаки, исходя из Ваших слов, есть.

3. Если все-таки мой дду считается не заключенным, как мне следует поступить чтобы не остаться без квартиры или денег?

Макс

Как один из вариантов, Вы можете подать иск в суд о признании сделки недействительной и требовать возврата денежных средств.

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.