Что является общим имуществом в коммунальной квартире?

Указанное Вами сантехническое, газовое, электрическое оборудование и иное имущество, которое находится в общем пользовании собственников комнат в коммунальной квартире, является их общим имуществом согласно общему правилу, установленному гражданским законодательством.

Так, в соответствии со ст. 287.5 Гражданского кодекса РФ (Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении):

1. Если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество). Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест.
2. К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

Добрый день.

Для решение вопроса, необходимо учитывать следующее. 

Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Соответственно, каждый из долевых собственников является собственником и общего имущества такой квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Вообще правовой режим общего имущества в коммунальной квартиры практически идентичен правовому режиму общего имущества многоквартирного жилого дома.

При определении состава общего имущества в коммунальной квартиры, полагаю нужно исходить из следующего.

Коммунальная квартира является частью многоквартирного жилого дома. Соответственно, разграничиваем имущество МКД и имущество собственников помещений в МКД. Все, что не относится к общему имуществу МКД, является собственностью владельцев коммунальной квартиры.

Далее, применяем ту же логику. Все имущество, которое необходимо для использования более чем одной комнаты в коммунальной квартире, является общей долевой собственности всех собственников комнат в коммунальной квартире. К такому имуществу, должно относится помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. К таким помещениям относятся кухни, коридоры, санузлы, кладовки, общие балконы и т.

Что касается инженерных сетей, то такие сети также являются общим имуществом, в силу того, что функционально, последние предназначены для обслуживания всех комнат в такой коммунальной квартире. При этом, полагаю, если не возможно разграничить собственность инженерных сетей между собственниками конкретной комнаты и всеми собственниками коммунальной квартиры (на пример, отсутствуют запирающие устройства), то все инженерные системы, не относящиеся к общему имуществу МКД, будет находится в долевой собственности. 

В части несения расходов необходимо учитывать следующее. 

В силу части 1 статьи 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Согласно пункту 1 статьи 43 собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (пункт 2 статьи 43).

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со статьей 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности. В частности, нормы статьи 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101).

Таким образом, все долевые собственники обязаны нести бремя содержания общего имущества в коммунальной квартире в силу положений статьи 43 ЖК РФ.

При этом, в случае, если один из собственников хочет заменить общее имущество (на пример, поменять инженерные сети) то необходимо согласие всех собственников. Если такого согласия нет, то спор решается судом.

С уважением, Соков Д. А.