Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Соглашение об оплате фактического использования объекта недвижимости
Добрый день, уважаемые юристы! Вопрос следующего характера. Берем в аренду часть нежилого здания, принадлежащего организации, которая согласно собственному уставу может сдавать в аренду здание только через торги. Для того, чтобы не дожидаясь аукциона мы могли использовать данное помещение, они подготовили Соглашение об оплате фактического использования объекта недвижимости. Данное Соглашение нас полностью устраивает с точки зрения содержания, сроков использования помещения и т.д. Но хотелось бы уточнить насколько законно оно само по себе и если да, то на какие нормы закона опирается арендодатель в данном случае? Тождественно ли в этом случае данное соглашение договору аренды с точки зрения набора полномочий арендатора?
Уважаемый Максим! Доброго! Там у Вас, часом, не государственное или муниципальное имущество?
К примеру (!!!) согласно ст.7.24 КоАП РФ
1. Распоряжение объектом нежилого фонда, находящимся в федеральной собственности, без разрешения специально уполномоченного федерального органа исполнительной власти — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
2. Использование находящегося в федеральной собственности объекта нежилого фонда без надлежаще оформленных документов либо с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания объектов нежилого фонда — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц — от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
И надо, естественно, смотреть само соглашение. Так, ничего не напишешь толкового.
В любом случае, если там фактически «камуфлируются» субарендные отношения и имущество государственное или муниципальное — в любом случае риски.
Надо смотреть и вникать.
Здравствуйте Максим.
В общем, по положениям гражданского законодательства стороны свободны в заключении договора, это следует из положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ:
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Но дело в том, что если согласно уставу в пользование имущество передается именно по договору аренды, то в таком случае
Соглашение об оплате фактического использования объекта недвижимости.
не дает Вам именно право пользования объектом недвижимости в рамках аренды, оно касается непосредственно оплаты фактического пользования, т.е. оплаты пользования вне установленных положений устава и законодательства при отсутствии заключенного договора аренды, это скорее санкция за использование имущества без договора определенная соглашением заранее.
Статья 1105 Гражданского кодекса РФ:
2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
т.е. тот факт, что не заключен договор аренды не означает что можно бесплатно пользоваться имуществом, видимо из этого и исходила другая сторона предложив Вам заключить такое соглашение.
Постановление Президиума ВАС РФ № 1051/08.
В случае признания договора незаключенным, арендатор, при условии, что им не вносилась арендная плата, ставится в более выгодное положение по сравнению с арендодателем, поскольку арендатор и пользовался имуществом, и не вносил арендную плату.
Представляется, что в таком случае нарушается принцип равенства участников гражданских правоотношений. В постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
https://www.kiaplaw.ru/press-c...
Здравствуйте Максим.
То, что с Вами организация хочет заключить с Вами договор (Соглашение об оплате фактического использования объекта недвижимости) делает данную сделку оспоримой как минимум (см. ч.1 ст. 174 ГК РФ). Так же она фактически прикрывает другую сделку (аренду), что делает ее ничтожной (ч. 2 ст. 170).
На самом деле не важно как будет называться сделка (договор) — договор аренды или соглашение, указанное Вами. Суд, если до него дойдет, будет исходить из реально сложившихся отношений, а не названия (ст. 431 ГК РФ).
Т.е. если в этом соглашении оговорена суть договора аренды (ст. 606 ГК РФ), то у Вас полный набор прав арендатора. Но риски по оспаривания данной сделки, указанные Выше есть.
Максим, здравствуйте!
Фактически указанная Вами сделка (при наборе обязанностей, характерных для аренды) будет являться притворной — сделкой совершенной с целью прикрыть другую сделку. Такая сделка будет являться ничтожной (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Одновременно к ней будут применяться правила по сделке, которую стороны действительно имели ввиду. А «ввиду», стороны имеют именно договор аренды.
Что касается оценки законности сделки, которая прикрывается притворной сделкой (договора аренды).
Обход положения устава (и только его, но не законодательства) может свидетельствовать о нарушении представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий (полномочия по распоряжению недвижимым имуществом — порядка определения стороны по договору — арендатора (не в результате торгов, а в результате волевого решения).
Если это так, тогда такое соглашение будет являться оспоримым на основании ст. 174 ГК РФ, т.е. действительным до тех пор, пока его недействительность не будет установлена решением суда. В свою очередь, такое решение может быть принято лишь по иску лица, в интересах которого были приняты такие ограничения (в частности — участников, акционеров).
При этом обратите внимание на следующее.
Использование помещения в любом случае (даже при отсутствии вообще какого-либо договора) подлежит оплате (по общему правилу, если, например, речь не идет о договоре безвозмездного пользования либо дарении).
При отсутствии договора и оплаты по нему и фактическом пользовании имуществом, на стороне пользователя возникло бы неосновательное обогащение (выплату которого, кстати сказать, также можно урегулировать соглашением сторон). Более того, в случае недействительности договора, суды при определении размера неосновательного обогащения зачастую принимают во внимание именно размер оплаты, указанный в таком недействительном договоре (если, конечно вопросы о формировании арендной платы не урегулированы нормативными документами).
Предупреждение (во исполнение Правил, утв. ФПА РФ (протокол от 28.09.2016 № 7)) – предоставленная выше правовая информация не является юридической консультацией.
Каждый случай имеет свои нюансы. Для успешного разрешения сложной ситуации обратитесь за юридической консультацией, составлением документов, представлением интересов в судах к адвокату.
Т.е. это соглашение не тождественно договору аренды в любом случае т.е. здесь прав и обязанностей именно арендодателя и арендатора не возникает, но если оно заключено, собственник тем самым признает тот факт, что имущество используется Вами фактически, и устанавливает за это соответствующую оплату.