Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расторжение договора аренды и компенсация за неотделимые улучшения
Добрый день!
История такова: некий гражданин А. владел нежилым помещением. Как изначальный собственник гражданин А. сдал помещение в 2018 году по договору аренды на срок 10 лет под сетевой магазин (далее арендатор). Арендатор сделал в нежилом помещении ремонт (включая неотделимые улучшения). В последствии гражданин А. выставил помещение на продажу. Мною было куплено данное помещение по договору купли-продажи. Согласно закону я стал новой стороной по имеющемуся договору аренды. В договоре аренды указано, что капитальный ремонт (неотделимы улучшения) согласованы первым собственником, а затраты возмещаются Арендатору после расторжения (или окончания) договора. Сейчас сетевой магазин просит существенно снизить аренду, а в случае отказа грозится расторгнуть договор и потребовать с меня возврат денег за неотделимые улучшения. Законно ли будет требование компенсации с меня возмещения за неотделимые улучшения? Или данное требование должно быть предъявлено к первому собственнику (гражданину А.), с согласия которого и делались все эти улучшения, которые являются неотделимыми от самого объекта недвижимости за которые я, логически рассуждая, уже заплатил гражданину А. по договору купли-продажи нежилого помещения?
Добрый день. А договор аренды на Вас переоформлен? Есть какие либо оговорки по этому поводу или договор просто заключен вновь?
добрый день! с момента перехода права собственности на имущество Вы кроме прав приобрели также и обязанности, в т.ч. в рамках указанного договора аренды.
в то же время, при продаже недвижимости продавец обязан был уведомить Вас о подобных ситуациях. если не уведомил, есть шанс в судебном порядке взыскать с продавца убытки вследствие расторжения договора аренды и взыскания с Вас стоимости неотделимых улучшений.
если в договоре купли-продажи есть пункты про заверения об обязательствах шансов на взыскание убытков больше (ст.431.2 ГК).
вместе с тем, по Вашему вопросу есть судебная практика, согласно которой при расторжении договора аренды с новым арендодателем компенсировать стоимость улучшений должен тот, кто давал согласие на проведение таких улучшений — то есть прежний арендодатель.
См., к примеру, определение ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 г. по делу №А12-5231/2008
Отстоять такую позицию в Арбитражном суде в г. Краснодар против АО Тандер — готовы взяться и каковы гарантии?
При положительном ответе готов обсуждать передачу копий договоров для детального изучения и оплачивать услуги.
Согласно п.1 ст 617 ГК РФ я стал новой стороной по имеющемуся договору аренды – новым арендодателем.
Сам договор аренды не перезаключался. Все согласования не кап.ремонт подписывал предыдущий собственник! При появлении меня были лишь изменены реквизиты стороны арендодателя и реквизиты для оплаты аренды. Указано что «с момента перехода права собственности я как Арендодатель приобретаю все права и обязанности по договору».