При расторжении Договора аренды по вине Арендатора арендный месяц оплачивается как полный?
Заключен Договор аренды нежилого помещения срок на 11 месяцев. Я Арендодатель. Помещение сдано под кафе. Арендатор не оформил лицензию на алкоголь, при заезде, потому что лицензия на алкоголь оформляется при договоре аренды на 3 года, а у меня только на 11 месяцев. Арендатор спокойно работал 8 месяцев. И на днях произошла проверка органами в результате которой на Арендатора наложили огромный штраф за отсутствие лицензии и продаже алкогольной продукции. Арендатор сейчас разбирается с прокуратурой. По договору мне не заплатили часть арендной платы и коммунальные платежи, арендный месяц сейчас идет. Имею ли я право требовать с арендатора полностью погасить арендную плату на полный месяц, потому что не по моей вине Арендатор попал в эту ситуацию, я изначально предупреждала что без лицензии работать нельзя, но Арендатор решил работать так. Какими статьями ГК я могу аргументировать, Акт приема передачи помещения еще не подписан ни мною ни им. Какую еще компенсацию я могу требовать по закону с Арендатора? Помещение в худшем состоянии чем при сдаче, много нареканий, многие пункты по ответственности Арендатора не соблюдены, по акту передачи у меня сейчас будет много претензий к Арендатору по состоянию Помещения: могу ли за ненадлежащее пользование помещения также требовать компенсации? Имущество Арендатор пока не вывез, имею ли я право удерживать его имущество пока со мною не расплатиться Арендатор под расчет?
Пока договор аренды не будет расторгнут в установленном законом порядке, Вы вправе требовать погашения арендной платы за весь период действия договора (до подписания акта приема-передачи имущества), независимо от того, пользуется ли фактически арендатор в настоящее время предоставленным ему помещением или нет (а это его проблемы).
При этом исходя из практики не имеет значения то обстоятельство, что арендатор не использует помещение (не может использовать) ввиду наложения на него крупного штрафа из-за отсутствия лицензии или иных подобных обстоятельств, поскольку риск их несения лежит исключительно на арендаторе, так как речь идет о его недобросовестном и неправомерном осуществлении своей деятельности (без лицензии).
Во всяком случае Вы вправе взыскать арендную плату в судебном порядке вплоть до даты расторжения договора (по соглашению сторон либо по суду).
Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. При этом, как следует из п.3 данной статьи:
При этом п.2 ст.616 ГК РФ также определено, что:
Обратите внимание также на положения ст.622 ГК РФ, в соответствии с которым при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Как видите, Вы имеете полное право требовать возмещения убытков, если помещением арендатор пользовался вразрез условиям договора и назначению имущества, причинил Вам убытки вследствие ненадлежащего использования помещения, нанес ущерб помещению и находящемуся в нем имуществу:
Да, Анна, Вы имеете на это полное право, которое предоставляет Вам п.1 ст.359 ГК РФ, поскольку удержание вещи должника является одним из способов обеспечения исполнения обязательства (гл. 23 ГК РФ):