Деньги в долг под залог недвижимости

Здравствуйте, Алексей

1. Могу ли я как физ лицо давать такие займы ?

Да, можете, ст. 2 ФЗ «Об ипотеке»

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. Договор займа и договор залога обязательно ли регистрировать у нотариуса ?

2. Нет, необязательно, необходимо его регистрировать в Росреестре в силу ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

3. Какой процент будет считаться кабальным и кредитор сможет оспорить его в суде ?

3. Понятие кабального процента в законодательстве нет, 

Договор займа может быть признан недействительным в связи с его кабальностью для заемщика, если размер процентной ставки намного превышает среднюю процентную ставку, сложившуюся на рынке для договоров с аналогичными условиями.

На практике этот термин не имеет четких границ, предлагаю вам выдержку из ПП ВАС № 132 по этому вопросу

Удовлетворяя исковое требование, суд исходил из того, что представленные истцом доказательства подтверждают факт стечения тяжелых обстоятельств на стороне истца. При этом судом было отмечено, что в совокупности размер процентов по спорному договору займа, чрезмерно отличающийся от процентных ставок по заключаемым договорам того же типа, и его срок свидетельствуют об установлении крайне невыгодных условий данного договора для истца (заемщика). Более того, размер процентной ставки по спорному договору настолько превышал среднюю процентную ставку, сложившуюся на рынке кредитования для договоров займа с аналогичными условиями (не более 30 — 40 процентов годовых), что совокупность названных обстоятельств в достаточной степени свидетельствует о кабальности указанного договора. Суд также принял во внимание, что ответчик не представил доказательств того, что условие о чрезмерно высокой процентной ставке было предопределено особенностями конкретной сделки, в частности, отсутствием обеспечения по займу. Суд подчеркнул, что наличие у истца статуса индивидуального предпринимателя не означает, что на него не распространяются установленные законом гарантии защиты имущественных интересов участников гражданского оборота, в том числе и при совершении сделок на крайне невыгодных условиях. Спорный договор займа был признан судом недействительным на основании статьи 179 ГК РФ.

4. Могу ли я как физ лицо регистрировать в Росреестре обременение именно в виде ипотеки? Насколько я понимаю, что только с такой формулировкой в дальнейшем при неисполнении обязательств кредитором я смогу отсудить свои деньги и проценты.

4. Да, все правильно, можете, будет законным такая сделка и обременение

5. При регистрации обременения платится пошлина в Росреестре ?

5. Да, госпошлина платиться

ФЗ «Об ипотеке» Статья 24. Государственная пошлина

За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Госпошлина составляет 1 000 р. для физ лиц согласно ст. 333.33 НК РФ

28) за государственную регистрацию, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 61 настоящего пункта, ипотеки, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество:
для физических лиц — 1 000 рублей;
для организаций — 4 000 рублей;

6. Что я ещё должен знать начиная вести такой вид бизнеса ?

6. Должны знать нюансы договора займа, когда он считается исполненным, какие документы необходимо составить для признания его исполненным с вашей стороны, нюансы по налогам, много всего.

Буду рад вам составить документы, обращайтесь.

Здравствуйте, Алексей!

1. Да, можете. Закон пока не запрещает физическим лицам заключать договоры займа под залог объектов недвижимости.

2. В этом нет необходимости, если только закладывается не доля в праве общей собственности (ст. 42 ФЗ-218)

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

5. Размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах.

Кабальные условия это несколько другое. Там помимо невыгодных условий нужно еще наличие у заемщика тяжелых жизненных обстоятельствах. Признание договора недействительным по этом основанию крайне редкое явление в судебной практике.

4. Можете. Государственная пошлина — 1000 руб. для физлиц.

28) за государственную регистрацию, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 61 настоящего пункта, ипотеки, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество: для физических лиц — 1 000 рублей;
для организаций — 4 000 рублей;

Ниже продолжу.

Выдача займов под залог недвижимости представляет собой сегодня профессиональную деятельность, поэтому нужно создавать коммерческую или некоммерческую организацию, МФО, поэтому как физлицо такую деятельность осуществлять вы не сможете.

Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ
«О потребительском кредите (займе)»

Статья 4. Профессиональная деятельность по предоставлению потребительских займов
Профессиональная деятельность по предоставлению потребительских займов осуществляется кредитными организациями, а также некредитными финансовыми организациями в случаях, определенных федеральными законами об их деятельности.

ГК РФ

Статья 807. Договор займа

7. Особенности предоставления займа под проценты заемщику-гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, устанавливаются законами.

Здравствуйте, Алексей!

1) Разово Вы сможете это сделать. безо всякой регистрации деятельности как бизнес. Ну, три — четыре раза. В дальнейшем. все — таки придется регистрировать микрофинансовую организацию, МФО (как правило, это делается в форме ООО).

2) Это будет договор ипотеки (в нем совмещены и договор займа и залоговое обеспечение). Регистрировать у нотариуса — не обязательно. Но, обязательно такой договор нужно зарегистрировать в органах Росреестра.

3) Понятие «кабальной сделки» определено в части 3 статьи 179 ГК РФ,

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

При этом, кредитор должен знать о тяжелом материальном положении должника и воспользоваться этим, чтобы навязать кабальную сделку. Доказать это нелегко, но это сделать надлежит Истцу, который будет заявлять требование в суде о признании сделки кабальной и требовать признания сделки недействительной, по этому основанию.

В любом случае, среда в этом бизнесе сейчас достаточно конкурентная, поэтому ставки откорректирует рынок (рыночное предложение).

4) Да, можете. И даже обязаны это сделать. в силу закона. В последующем, в случае невыполнения должником своих обязательств, в суд подается иск с двумя требованиями: взыскания долга с должника и обращение взыскания на предмет залога.

5) Да, госпошлина уплачивается. На основании  пункта 1 части 1 статьи 333.33,

28) за государственную регистрацию, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 61 настоящего пункта, ипотеки, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество:
для физических лиц — 1 000 рублей;
для организаций — 4 000 рублей;

6) Ну, знать нужно многое. А главное, то, что государство, надзорный  орган (Центральный Банк России) и правоохранители активно борются с нелегальными («черными») ростовщиками. Например, не имея записи в спецреестре ЦБ РФ, нельзя заниматься этим видом деятельности, даже будучи зарегистрированным в качестве ИП или юрлица. За это предусмотрена ответственности по ст. 14.56 КоАП РФ,

Осуществление профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов (за исключением банковской деятельности) юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, не имеющими права на ее осуществление, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

Есть и уголовная ответственность по ст. 172 УК РФ (незаконная банковская деятельность).

Если планируете специализироваться на выдаче потребительских займов, то нужно понимать, что эта область деятельности очень и очень зарегулирована и нужно хорошо изучить положения ФЗ«О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 N 353-ФЗ