Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Отнесение имущества к предпринимательской деятельности
Нежилое помещение (апартамент) приобретено по предварительному договору купли-продажи, покупатель - физическое лицо.
Платежи по договору осуществлены от ИП.
Апартамент в аренду не сдавался, ДКП не подписывался, право собственности не оформлялось.
В настоящий момент помещение продается с оформлением по договору переуступки.
Вопрос: сможет ли физ.лицо использовать норму НК РФ по уменьшению суммы своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ) ?
Спасибо участникам за ответы, к сожалению в ОКВЭДы вписаны:
68.10 и 60.10.22 по необдуманности.
Поможет ли их оперативное исключение?
Михаил, добрый день! В принципе если указанное помещение не сдавалось в аренду и не использовалось иным образом в предпринимательской деятельности (а оно еще не передано насколько понимаю), то продавец может воспользоваться правом на уменьшение полученного дохода на расходы, связанные с приобретением переуступаемых прав. Однако надо учесть, во-первых нет ли у ИП соответствующих ОКВЭДов (иначе такая операция может быть отнесена к предпринримательской деятельности и доход от нее должен облагаться в рамках применяемой ИП системы налогообложения), связанных с перепродажей недвижимости, во-вторых согласно п. 1 ч. 1 ст. 220 НК РФ
1) имущественный налоговый вычет… при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
т.е. речь должна идти о переуступке прав по договору, связанному с долевым строительством либо уже о продаже имущества а не о переуступке прав если договор права по которому переуступаете с долевым строительством не связан
Добрый день. Думаю, что все таки речь идет не о продаже недвижимого имущества, поскольку Вы сами пишите, что
ДКП не подписывался, право собственности не оформлялось
Значит права собственности у Вас на него нет — статьи 131 и 223 ГК
В связи с этим речь может идти о вычетах лишь по затратам на долевое строительство. Существует старое, но действующее Письмо минфина от 5 сентября 2007 г. N 03-04-05-01/291
Если у Вас иной договор, то стоило бы зарегистрировать право на физ.лицо и после этого продавать как от физ.лица. Но опять же здесь необходимо смотреть и считать экономику сделки. При этом соглашусь с коллегой Власовым, что многое будет зависеть от тех кодов ОКВЭД, что есть у ИП.…
Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 Кодекса предусмотрен имущественный налоговый вычет в отношении доходов от продажи имущества.
Согласно п. 2 ст. 38 Кодекса под имуществом для целей налогообложения понимаются виды объектов гражданских прав за исключением имущественных прав. Таким образом, имущественные права в налоговых целях исключаются из понятия имущества. Соответственно, имущественный налоговый вычет не может применяться в отношении доходов от реализации иных объектов гражданских прав, не относящихся к имуществу, в том числе от уступки права требования.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 24.07.2007 N 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» ст. 220 Кодекса дополнена положением, согласно которому по правоотношениям, возникшим с 1 января 2007 г., налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом при уступке прав требования по договору долевого строительства (договору инвестирования долевого строительства или другому договору, связанному с долевым строительством).
Следовательно, данное положение на правоотношения, возникшие в 2003 — 2006 гг., не распространяется.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
С уважением Евгений Беляев
сама оплата изначально от ИП не столь важна. Важно использование имущества в предпринимательских целях. Но у Вас его не было. Поэтому вопрос будет к кодам видов деятельности ну и к том, что речь, если изначально право собственности на Вас не зарегистрировано, идет не о продаже имущества, а о получении дохода от переуступки права требования.
О позиции по имущественным вычетам при переуступке прав по долевому строительству можете посмотреть еще вот такое, более свежее письмо Минфина от 2 февраля 2018 г. N 03-04-05/6203
http://www.garant.ru/products/...Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).
Таким образом, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением такого имущественного права.
Ну и по невозможности имущественных вычетов при переуступке по иным видам договоров приведу например еще вот такое письмо Минфина РФ от 10.06.2014 N 03-04-05/27970
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса учет произведенных налогоплательщиком расходов при уступке прав требования предусмотрен только в отношении договоров участия в долевом строительстве (договоров инвестирования долевого строительства или по другим договорам, связанным с долевым строительством).
Учет каких-либо расходов при совершении сделки уступки права требования по договору займа в целях определения налоговой базы физическим лицом — кредитором при получении им доходов в виде денежных средств. поступивших от нового кредитора, статьями 218-221 Кодекса не предусмотрен.
Сумма полученных налогоплательщиком — кредитором денежных средств по сделке уступки требования от нового кредитора подлежит налогообложению в установленном порядке в полном объеме.
Директор Департамента
И.В.Трунин
Спасибо участникам за ответы, к сожалению в ОКВЭДы вписаны:
68.10 и 60.10.22 по необдуманности.
Поможет ли их оперативное исключение?
Нужно исключить и обязательно выждать какое то время(месяцев 6), дабы можно было говорить о том, что деятельности по этим видам не осуществлялось.
При этом в данном случае допускаю наличие судебного спора, как и с имущественными вычетами по переуступке, поскольку позиция Минфина, изложенная в действующих письмах Вам приведена.
Здравствуйте, Михаил!
согласен с коллегой А. Власовым, что многое зависит от наличия/отсутствия у ИП ОКВЭДа по продаже собственного недвижимого имущества, остальное (наличие статуса ИП и/или оплата с р/сч ИП) — вторично.
что касается возможности уменьшить налогооблагаемый доход на расходы, то считаю это возможным, если доход будет облагаться НДФЛ в рамках гл.23 НК.
Вы говорите, что был заключен
предварительному договору купли-продажиМихаил
в данной ситуации, следует обратить внимание на Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.).
в п.1.2. Обзора приведено Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196, в котором Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила определение суда апелляционной инстанции, указав,что в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Итог: с застройщика дольщик, с которым был заключен ПДКП, взыскал штрафные санкции, установленные №214-ФЗ.соответственно, считаю, при обложении дохода в рамках гл.23 НК, Вы вправе заявить налоговый имущественный вычет по подп.2 п.2 ст.220 НК в виде уменьшения дохода на расходы.
но даже если допустить, что нельзя, то никто не отменял положения ст.41 НК согласно которым налогооблагаемой базой является экономическая выгода в виде разницы между выручкой, полученной по договору уступки права требования, и суммой платежа, на основании которого такое право приобретено. см. например, Постановление Президиума ВС РФ от 22 июля 2015г. № 8-ПВ15
при этом, учитывая, что в Вашем ПДКП вероятнее всего установлена Ваша обязанность до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, то говорить надо будет об уступке прав требования по ДКП будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате(п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
таким образом, на мой взгляд, при обложении дохода НДФЛ, Вы вправе уменьшить доход на расходы в любом случае: либо по подп.2 п.2 ст.220 НК, либо на основании ст.41 НК.
если это произойдет до совершения сделки и если это была единичная сделка может быть — но опять же если это переуступка то вычет предусмотренный п. 1 ч.1 ст. 220 НК РФ предоставляется только по договору как минимум связанному с долевым строительством, если же продавать уже помещение после регистрации прав на него (и удаления ОКВЭДов) надо учитывать, что в этом случае если Вы хотите применить вычет, при исчислении налогооблагаемой базы будут применяться положения ч. 5 ст… 217.1 НК РФ согласно которым если цена продажи недвижимости будет меньше 70% ее кадастровой стоимости то налог будет рассчитываться не от цены продажи а от 70% КС а она может быть завышена от рыночной что сведет на нет всю выгоду с учетом ставки налога