Как решить проблему с оформлением дома после покупки, если прежние владельцы умерли?

Здравствуйте у меня такой вопрос. Мать мне хочет сделать дарственную денежных средств 50 млн руб , деньги от продажи недвижимости . Я составил договор отнес к нотариусу но тот отказался его заверять аппелируя тем что недвижимость которая продана приобретена в момент брака с отцом , отец умер через 3 года после покупки недвижимости и прошло уже 4 года и мать не вступила в право наследство . Договор дарения может быть без нотариального заверения ? Если меня налоговая спросит откуда деньги я могу предоставить им договор дарения и у меня не будет проблем ? Передача денег будет наличкой 25 млн остальное перевод на счет

Был куплен дом в 2013 за материнский капитал в селе. Позже купила 3-комнатную квартиру в городе. Решила продать тот дом в селе и зачислить деньги на счета детей для отчета в опеку. Но оказалось что обременение мне до сих пор не сняли агенство у которого я покупала.Сейчас этого агенства уже не существует. Сказали обращаться в суд для снятия обременения. С чего начать и как это правильно сделать