Пени по договору Ипотеки многократно превысили стоимость самого договора

В декабре 2015 года, между физлицами А и Б был заключен договор займа на сумму 1 млн.рублей, обеспечением договора выступал залог квартиры (Договор об Ипотеке). Договором займа были предусмотрены ежемесячные проценты за пользование средствами 5,5% (55000 руб. - ежемесячно). Гашение основного долга договором предусмотрено единовременно, в конце срока действия договора. Также договором предусмотрены штрафные санкции за возникновение просрочки по уплате ежемесячных % в сумме 1% от суммы долга ежедневно ( 10 000 руб. - за каждый день просрочки). Квартира в договоре была оценена в 2 млн. руб., хотя ее реальная стоимость по рынку колеблется от 3 млн. до 3,7 млн.

До июля 2018 года договор заемщиком исполнялся надлежащим образом, просрочек не возникало, в июле 2018 платеж был внесен с опозданием в 1 месяц, о чем заемщик предупредил займодавца и была достигнута устная договоренность о неприменении штрафов, однако заимодавцем началось начисление пени из расчета 300 -310 тыс. рублей / месяц, и все последующие платежи в размере 55000 рублей в месяц стали удерживаться заимодавцем в погашение штрафных санкций ( и их не хватало для погашения, по расчету заимодавца). В сложившейся ситуации получилось, что велось гашение только части штрафных санкций, гашение ежемесячных платежей не производилось, однако заимодавец об этой ситуации заемщика не извещал.

В июне 2019 года заимодавец обратился в суд с иском о взыскании 12 млн рублей, из которых - 1 млн - основной долг и 11 млн. - пени и просроченные ежемесячные платежи.

По расчетам заемщика фактическая задолженность 700 тыс.

Уважаемые Юристы, как бы Вы стали выстраивать линию защиты?

- Встречный иск о признании штрафных санкций не соответствующих Закону об Ипотеке? (ст. 9.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), но она принята позже начала действия договора ( договор от 31.12.2015, ограничение размера штрафн.санкциий принято 24.06.2016)

- Кабальность сделки? (Тяжесть жизненной ситуации, заемщик похоронил за период с ноября 2013 по март 2015 - 3 близких родственников, и находился в тяжелой финансовой ситуации, если это может быть применимо). Понимаю, что доказать кабальность тяжело.

- Заниженная оценочная стоимость залоговой недвижимости повлияет на что-то? Заемщик готов провести независимую оценку.

- Может быть упускаю какие-то варианты, с радостью ознакомлюсь с Вашими советами.