Здравствуйте! Делаем обмен квартирами. Стороны - не родственники. Обе квартиры в новом доме, приобретались по договору долевого участия в 2019 году, право собственности еще не получено.
Возможно, одна из сторон будет делать доплату. Какие налоги уплачивают стороны сделки? Как оптимально произвести обмен такими квартирами?
Здравствуйте, Григорий!
При обмене квартир действуют те же правила, что и при купле-продаже.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
1. Учитывается срок владения квартирой, если он составляет более 3 лет (для имущества купленного до 1.01.2016) или более 5 лет (для имущества, купленного после 1.01.2016), налог платить не надо.
2. Если обмен совершается до истечения указанного срока, принимается во внимание цена, указанная в договоре мены. То есть можно зачесть расходы, которые вы понесли при покупке квартиры, и заплатить налог с разницы между ценой при покупке и ценой по договору мены. Если цена по договору не указана, принимается во внимание кадастровая стоимость квартиры. Если цена указана, но она ниже 70% кадастровой стоимости, будет учитываться цена исходя из 70% кадастровой стоимости.
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Здравствуйте, Григорий
В соответствии с п.2 ст.567 ГК РФ каждая из сторон договора мены признается продавцом передаваемой квартиры и покупателем квартиры, которую ей передают.
При этом пп.2 п.2 ст.220 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Уважаемый Григорий, здравствуйте!
Согласно позиции Минфина России и ФНС России по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору мены (письмо Минфина России от 19.09.2012 № 03-04-08/4-310 разослано нижестоящим налоговым органам для использования в работе письмом ФНС России от 27.11.2012 № ЕД-4-3/19911@) и размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами») при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). Исходя из положений п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.
Если при обмене имущества одной из сторон была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.
Поэтому при обмене квартирами Вы должны будете исчислить налог исходя из стоимости полученной квартиры.
Также нужно отметить, что поскольку право собственности на квартиры у Вас еще не оформлено, то обмен произвести не получится, так как только собственнику принадлежит право распоряжения имуществом. Возможно, Вы имеете в виду обмен правами требования к застройщику по ДДУ?
С уважением, Роман Артемьев.
приобретение по дду считается таким расходом? Если, например, по дду стороны приобрели свои квартиры за 5 млн, и обмениваются равноценными объектами, налог не уплачивается?
Да, совершенно верно, но необходимо учитывать кадастровую стоимость квартиры на момент совершения обмена (для случаев, когда вы не указываете цену в договоре мены). Если кадастровая стоимость выросла, это уже не будет одна и та же цена, то есть возможен вариант, когда цена при обмене будет выше, чем при покупке этой квартиры, тогда налог платится с разницы.