Могу ли я применить ст 234 ГК и стать собственником квартиры?

коммунальные платежи, налог на имущество не приходил ни разу. может собственник сам его платил. но сумма этого платежа очень не существенна, по сравнению с остальным

Именно платеж по налогу на имущество является основным. Именно этим платежом вы подтверждаете свое владение, как того требует приобретательная давность. Ваши платежи за коммуналку подтверждают что вы платили за то, чем пользовались (вода, свет и т.д.) эти платежи не подтверждают что вы открыто владели квартирой. 

Если в суде собственник выйдет с такой позицией, то вы проиграете. Поскольку он вам дал возможность пользоваться по устному договору, но он не отказывался от этого имущества.

С уважением, Михаил