Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа нежилого помещения сдаваемого в аренду - налоги и др расходы
В 2016 году физическим лицом был куплен объект недвижимости – нежилые помещения.
Спустя некоторое время физическое лицо стало ИП – на УСН 6%. Помещения были отремонтированы и сданы в аренду. На текущий момент продолжают сдаваться.
Объект покупался за Х рублей. Полные вложения считая капитальный ремонт и замену коммуникаций 1,5Х рублей (подтвержденных расходов с чеками при этом найдется максимум на 1,1Х рублей). Продается за 2Х рублей.
Надо понять каким образом спланировать продажу объекта чтобы не платить лишние налоги и комиссии.
Если продавать как ИП то общие расходы получатся = 8% от продажной цены объекта:
6% налог ИП на УСН
+1% ПФР за превышение доходов 300 тыс руб.
+примерно 1% за получение наличных с расчетного счета ИП на счет физического лица.
Итого 2Х*8%=0,16Х
Вопросы:
1) Есть ли в принципе возможность продавать объект как физическое лицо? Или так как объект сдавался от ИП и использовался в коммерческой/арендной деятельности – то и продаваться должен от ИП?
2) При продаже средства должны поступить именно на счет ИП? (таким образом до получения наличных еще примерно 1% придется отдать банку за получение наличных) Или возможно получение средств на счет физического лица? – как в этом случае налоговая смотрит на такие вещи?
3) Есть ли какие-то варианты уменьшения общих затрат на налоги и комиссии при продаже объекта до получения наличных/средств на счет физ лица.
1) Есть ли в принципе возможность продавать объект как физическое лицо? Или так как объект сдавался от ИП и использовался в коммерческой/арендной деятельности – то и продаваться должен от ИП?
Роман
Роман, добрый день! Можно если в ОКВЭДах у Вас нет продажи недвижимости, но тогда налоговая база рассчитывается от 70% кадастровой стоимости если цена продажи будет менее 70% (согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ) +поскольку помещение сдавалось Вы не вправе применить налоговые вычеты предусмотренные ст. 220 НК РФ или уменьшить доход от продажи на сумму расходов, ну и ставка налога 13% поэтому продавать лучше как ИП уплачивая налог с 6% в рамках УСН + порядок расчета налога предусмотренный п. 5 ст.217.1 НК РФ не применяется для УСН поэтому теоретически можно занизить цену в договоре, но тут уже риски в случае расторжения договора получить сумму, указанную в договоре, насчет остального придется доказывать, что эти деньги также должны вернуть как неосновательное обогащение
) Есть ли в принципе возможность продавать объект как физическое лицо? Или так как объект сдавался от ИП и использовался в коммерческой/арендной деятельности – то и продаваться должен от ИП?Роман
Добрый день!
Законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему как физическому лицу, и имущество, принадлежащее ему как индивидуальному предпринимателю.
Такую позицию высказывал Конституционный суд РФ в своем Постановлении Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П
Предпринимательская деятельность физ.лица является просто его деятельностью .
Поэтому продавать может и физическое лицо.
) При продаже средства должны поступить именно на счет ИП? (таким образом до получения наличных еще примерно 1% придется отдать банку за получение наличных) Или возможно получение средств на счет физического лица? – как в этом случае налоговая смотрит на такие вещи?Роман
Если недвижимое имущество используется в предпринимательской деятельности или если вы при регистрации ИП заявили такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от его продажи должны поступать на расчетный счет ИП.
Минфин и ФНС часто говорят о выводе, что доходы от продажи имущества, которое когда-либо использовалось ИП в предпринимательской деятельности, должны облагаться соответствующим налогом, если ИП на УСН то налогом по УСН, а не НДФЛ.
Т.е в таком случае еще раз приходит вывод о том, что денежные средства должны поступать на счет ИП.Но это опять же если у вас указан вид деятельности по продаже недвижимости, в противном случае они могут поступать на р.сч физ.лица.
Здравствуйте, Роман
1) Есть ли в принципе возможность продавать объект как физическое лицо? Или так как объект сдавался от ИП и использовался в коммерческой/арендной деятельности – то и продаваться должен от ИП?Роман
Полагаю, что это не имеет смысла. Как указано в пп.4 п.2 ст.220 НК РФ
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
…
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
А физ.лицо уплачивает НДФЛ в размере 13%, а не 6% как ИП на УСН
2) При продаже средства должны поступить именно на счет ИП? (таким образом до получения наличных еще примерно 1% придется отдать банку за получение наличных) Или возможно получение средств на счет физического лица? – как в этом случае налоговая смотрит на такие вещи?Роман
Налоговому органу без разницы, на какой счет Вы получите доход, а вот банкам это может и не понравится — см.п.2.2 и п.2.3 Инструкции Банка России №153-И
3) Есть ли какие-то варианты уменьшения общих затрат на налоги и комиссии при продаже объекта до получения наличных/средств на счет физ лица.Роман
Есть вариант подарить помещение близкому родственнику -не ИП, которому Вы доверяете, и который через 5 лет продаст помещение, будучи освобожденным от уплаты НДФЛ в соответствии с п.17.1 ст.217 НК РФ.
Но сами понимаете -5 лет ожидания и простоя помещения…
Иных вариантов нет.
Здравствуйте, Роман.
1) Есть ли в принципе возможность продавать объект как физическое лицо? Или так как объект сдавался от ИП и использовался в коммерческой/арендной деятельности – то и продаваться должен от ИП?Роман
Есть, но для этого нужно закрывать ИП. При этом, Вы продаете нежилые помещения, поэтому тут лучше через УСН.
2) При продаже средства должны поступить именно на счет ИП? (таким образом до получения наличных еще примерно 1% придется отдать банку за получение наличных) Или возможно получение средств на счет физического лица? – как в этом случае налоговая смотрит на такие вещи?Роман
Налоговую интересует уплата налогов с полученных доходов. Счет, который Вы используете для расчетов, может заинтересовать банк. По банковским правилам для расчетов при осуществлении предпринимательской деятельности должен использоваться расчетный счет.
Вы кому продавать будете? ИП, компании или физлицу?
3) Есть ли какие-то варианты уменьшения общих затрат на налоги и комиссии при продаже объекта до получения наличных/средств на счет физ лица.Роман
Есть ограничения для страховых взносов на пенсионное страхование. С доходов свыше 300 тыс. руб. 1 %, но не более 8 МРОТ согласно ст. 430 НК РФ.
При этом размер страховых взносов на обязательное пенсионное страхование за расчетный период не может быть более восьмикратного фиксированного размера страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, установленного абзацем вторым настоящего подпункта;
поскольку расчетный счет должен использоваться для осуществления предпринимательской деятельности поступления на РС ИП налоговая относит к поступлениям в рамках предпринимательской деятельности, обратное нужно будет доказывать Вам, ну и наоборот — если поступления на личный счет то это доходы облагаемые НДФЛ поэтому если выберете более правильный вариант продажи и уплаты налога в рамках УСН имейте ввиду что поступление должно быть на РС ИП а не на счет физлица