Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор или соглашение о переуступке права аренды на нежелое помещение
Добрый день. У меня ИП, есть зарегистрированный договор аренды нежилого помещения с собственником помещения - физлицом. Бизнес продала, нужно переуступить права аренды другому ИП. Арендодатель не возражает. Должны ли мы зарегистрировать в Росреестре трехстороннее дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в котором я с согласия арендодателя передаю все права по аренде новому арендатору, или это должен быть отдельный договор о переуступке прав аренды?
Татьяна! Добрый день!
А первоначальный договор аренды был зарегистрирован Росреестре?
Согласно ст. 452 Гражданского Кодекса РФ:
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Если договор аренды, который Вы изменяете трехсторонним соглашением был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение об изменении его условий также подлежит регистрации в Росреестре.
Добрый вечер, Татьяна,
Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
ГК РФ Статья 389. Форма уступки требования
2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Если сам договор аренды был зарегистрирован в росреестре, то соглашение об уступке (трехстороннее) также должно быть зарегистрировано в росреестре.
С уважением, Степанов Алексей
У меня вопрос больше по форме, в которой должна быть зарегистрирована переуступка прав. В МФЦ мне сказали, что единственный правильный вариант в моей ситуации — это расторжение прежнего договора и заключение нового, т к они не принимают на регистрацию договора переуступки прав аренды… В Росреестре сказали, что могут принять соглашение о переуступке прав аренды, но не уверены, что регистратор его пропустит. В общем, ничего не ясно…
Здравствуйте, Татьяна!
Должны ли мы зарегистрировать в Росреестре трехстороннее дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в котором я с согласия арендодателя передаю все права по аренде новому арендатору, или это должен быть отдельный договор о переуступке прав аренды?
Правильнее будет заключить отдельный Договор. Во-первых, в принципе Договор заключался между двумя сторонами и появление третьей стороны в доп соглашении будет не совсем корректным. Во-вторых, Вы сами пишете, что у Вас по условиям Договора он может измениться на основании двухстороннего соглашения. В-третьих, по смыслу статьи 382 ГК РФ уступка требования является самостоятельной сделкой:
1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В Росреестре сказали, что могут принять соглашение о переуступке прав аренды, но не уверены, что регистратор его пропустит. В общем, ничего не ясно…
Они Вам так сказали, потому что нечасто сталкиваются с подобными ситуациями, а быть может сотрудник, который это говорил, вообще не сталкивался с соглашениями об уступке требования по Договорам аренды.
На самом деле, что у Договора об ступке требования, что у нового Договора аренды в подобной ситуации будут одинаковые правовые последствия. То есть оформление всего через Договор об уступке — вполне приемлемый вариант. И гос регистрация такого Договора вполне возможна. Но если сотрудников Росреестра что-то смущает, Вы вполне можете заключить доп соглашение о расторжении Договора аренды и далее Арендодатель заключит Договор с новым Арендатором на тех же условиях. Для Вас вообще принципиальной разницы нет по большому счету, что Договор об уступке заключать, что перезаключение Договора аренды (расторжение Договора с Вами и заключение Договора с новым Арендатором) оформлять. Единственный нюанс в том, что соглашение о расторжении тоже надо будет зарегистрировать.
А так, мое мнение — регистратор спокойно пропустит Договор об уступке требования.
С уважением!
Да, договор аренды долгосрочный, поэтому был зарегистрирован в Росреестре. В договоре есть пункт о том, что «договор может быть изменен или дополнен по отдельным статьям на основании двустороннего соглашения. Все изменения и дополнения оформляются в виде приложений и/или дополнительных соглашений к договору, являются его неотъемлемой частью и считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны надлежащим образом уполномоченными представителями Сторон и зарегистрированы, в установленном законом порядке.»
В этом случае соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре.