Продажа квартиры в новостройке по переуступке права требования по ДДУ с неполной стоимостью в договоре

Собираюсь указать заниженную стоимость в договоре, тк квартира продаётся дороже, чем покупалась, и 5 лет не прошло.

егор

Егор, добрый день! В описанном случае Вы не квартиру продаете а все таки права, поэтому срок владения тут в любом случае не применим. Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактических расходов понесенных при исполнении договора на основании ст. 220 НК РФ

 при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве… налогоплательщиквправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

в расписке можно указать как есть с учетом того что «сдать» Вас с налогами покупатель может вне зависимости от того, что Вы укажите в расписке, так по крайней мере будет основание требовать уплаты полной суммы. В случае с притворными сделками установив что именно стороны имели в виду суд рассматривает в случае спора сделку, которая действительно имелась ввиду, в Вашем случае переуступка прав на большую сумму. Некоторый оформляют получение средств под видом договора беспроцентного займа — продавец якобы передает покупателю деньги в долг в сумме не отраженной в договоре, у покупателя соот. возникает обязанность вернуть эту сумму

Здравствуйте, Егор.

В первую очередь, нужно сказать, что использование любых схем может привести к проблемам в будущем. 

В том числе в виде невозможности довзыскать определённую часть денежных средств, на которую будет занижен договор.

И даже наличие расписки может не помочь, если в договоре будет указана другая цена, потому что воля сторон и условия сделки устанавливаются из содержания договора.

Статья 431 ГК РФ Толкование договора

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Далее.

продаю по переуступке ДДУ.
егор

Вот это тоже существенно, так как собственность у Вас ещё не возникла, Вы продаете именно право.

В соответствии с ФЗ-214:

Статья 11. Уступка прав требований по договору

 1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Альтернативным способом оформлении сделки может быть займ, который покупатель возвращает, но покупатель вряд ли на такое согласится.

Здравствуйте

Собираюсь указать заниженную стоимость в договоре, тк квартира продаётся дороже, чем покупалась, и 5 лет не прошло.

егор

это не очень хорошо, особенно если потом придется в суде что то доказывать (вдруг) — тогда получить сможете только цену указанную в договоре.

На счет 5 лет- там надо считать с момента получения права собственности- если дом еще не сдан- права собственности у вас еще нет  — вы сейчас продаете право требования- через цессию именно.

гк

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 11. Уступка прав требований по договору

 
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

Вопрос: что писать во второй расписке, если дом ещё не сдан и никаких улучшений/ремонта не могло быть произведено в принципе, тк до передачи ключей собственнику не позволят что-либо менять в несданнной квартире.

егор

тут ничего не напишите

только делать или договор займа, на что далеко не все пойдут, или дкп какого то имущества- условно- мебели.

Вопрос: что писать во второй расписке, если дом ещё не сдан и никаких улучшений/ремонта не могло быть произведено в принципе, тк до передачи ключей собственнику не позволят что-либо менять в несданнной квартире.

егор

Здравствуйте. Поскольку объекта еще нет, то естественно улучшать собственно нечего (ст. 219 ГК РФ). Поэтому Вы вынуждены будете столкнуться с тем, что а) вторая сторона в сделке просто не захочет оформлять две расписки и б) Вам придется во второй расписке указывать что-то, что не имеет практически отношения к договору уступки.

Если же первая проблема для Вас (и главное для покупателя) проблемой не является, продавайте ему что-то другое.

В целом же надо сказать, что в данном случае Вы сможете принять к зачету сумму, которую сами уплатили по договору ДДУ, а НДФЛ уплатите с разницы. Поэтому предположу, что городить разные схемы будет иметь не слишком много смысла. Хотя, конечно, если цена уступки сильно отличается от платы, которую внесли Вы, возможно, что это может привести к существенному налогу с разницы.

Добрый день. Вы немного путаете. Вы продаете не квартиру, а переуступаете права. В этом случае срок владения не имеет значения, да и владения нет. Максимально что Вы сможете получить в качестве снижения суммы от переуступки — уменьшить ее на сумму документально подтвержденных расходов связанных с приобретением имущественного права требования — ст. 220 НК. Приведу мнение Минфина по этому вопросу  например в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 2 февраля 2018 г. N 03-04-05/6203 «Об уплате НДФЛ при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве»

Таким образом, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением такого имущественного права

И это для Вас самое важное. Поскольку не забывайте, что помимо Ваших вычетов существуют и вычеты приобретателя  по цессии, в связи с чем он в любой момент может просто поставить вопрос, что заплатил больше, для защиты своих прав на свои вычеты.

С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте, Егор.

Если застройщиком допущена просрочка по сдаче квартиры, оформите отдельно договор уступки права требования по взысканию неустойки, пени, штрафа.  Согласно п.5 ст.11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ 

5. Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации.

Совершенно законная, немнимая и непритворная сделка. То есть сначала Вы оформляете уступку на неустойку, а спустя какое-то время, к примеру 7-14 дней (или больше, как договоритесь), уступку прав по ДДУ.

Но повторюсь, это возможно только при условии, что у застройщика имеется просрочка в сдаче квартиры.

Кроме того, нужно учесть, что цена такой уступки не должна быть несоизмеримой (большей, равной) с самой суммой неустойки на момент заключения такого договора. Оптимальный вариант- до 50% суммы неустойки.