Как передать право аренды (бессрочная аренда у государства) земли вместе с продаже магазина

1. Существуют ли способы как передать право аренды земли вместе с продажей магазина?

Константин

Здравствуйте. Магазин-то в собственности у владельца бизнеса? Если да, то я не усматриваю какой-то проблемы — при продаже объекта недвижимости к новому покупателю переходят права пользования земельным участком в том объеме, которые имелись у предыдущего владельца. Согласно п.3 ст. 552 ГК РФ:

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Поэтому новому покупателю особо беспокоиться не о чем.

2. Если все же будет открыт аукцион на аренду земли и выиграет кто-то другой. Что произойдет с собственником магазина? Магазин признается незаконной постройкой и должен будет быть снесен?

Константин

Как Вы понимаете из первого ответа, таких последствий не будет. сли магазин надлежащим образом зарегистрирован и находится на земельному участке законно, он не является самовольной постройкой.

3. Возможно ли без аукциона выкупить землю под магазином у государства (частному лицу и ИП — какая разница?). Как (где это описано?).

Константин

Выкуп земельного участка возможен.

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Тоже никакой особенной проблемы не усматриваю. 

Согласно ст. 39.4 ЗК РФ 

2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Так что подает заявку и приобретает. У Собственника есть на это полное и исключительное право.

4. Существуют ли ускоренные процедуры передачи/выкупа прав на землю?

Константин

Если кадастровая стоимость участка известна, то процедура эта довольно быстрая и так.

5. С точки зрения покупателя — что его волнует в случае приобретения магазина с землей в бессрочной аренде у государства? Как эти волнения снять и что можно предложить? (какая устоялась практика)

Константин

Думаю, что вышеуказанные ответы на Ваши вопросы должны снять все волнения на этот счет.

Здравствуйте, Константин.

Если право собственности на здание магазина зарегистрировано в ЕГРН, то никаких проблем быть не должно.

1. Да, существует. В самом договоре купли-продажи либо в соглашение о замене стороны в обязательстве (ст. 382 Гражданского кодекса РФ) Вы указываете о переходе всех прав и обязанностей по договору аренды новому собственнику здания магазина. При этому в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ Вам нужно уведомить Арендодателя о замене арендатора.

2. Аукцион не может быть объявлен, если право на здание зарегистрировано в силу п.п. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ.

3. Да, возможно. В силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ у собственника здания исключительное право на выкуп земельного участка под зданием. Тут не играет роли кто собственник здания. Как правило размер цену зависит от вида разрешенного использования. Дополню по этому вопросу.

4. Если говорить про аренду, то тут достаточно направить уведомление (чтобы администрации на втором экземпляре поставили отметку, что получили) и можно идти в МФЦ с соглашением/договором (см. ответ на первый вопрос). Если говорить про выкуп, то процедура растянется на 30 дней максимум.

5. Ссылкой на п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ — никто кроме собственника здания не имеет права заключить договор аренды или купли-продажи земельного участка находящегося в государственной собственности.