Какой будет налог при продаже квартиры

Гражданка Иванова, работающая пенсионерка, прописана в городе А (регион - ХМАО), имеет в собственности в этом городе Квартиру №1 (приобрела на собственные средства в 2017) и Объект недвижимости №2, также имеет в собственности гараж, и также земельный участок в другом городе.

Объект недвижимости №2 (далее ОН№2) - это жилое помещение в жилом частном трехэтажном доме (именно отдельное помещение, с кадастровым номером), а также 1/6 доли земельного участка (далее ЗУ), на котором построен этот дом, и 1/6 доли нежилого помещения, являющегося местом общего пользования, подъездом(далее - МОП).

ОН№2 приобретен за 3.5млн рублей с помощью ипотеки: сделку оформили в 2016-ом году, и в ноябре 2017 ипотеку погасили.

Сейчас, в марте 2020-ого года, гражданка Иванова хочет продать ОН№2. Покупатель - знакомый, оплата полностью наличными, никаких детей, супругов, обременений и т.д. с обеих сторон нет.

Вопросы:

1. Если продать весь ОН2 в совокупности также за 3.5млн рублей, то никаких налогов платить Ивановой не придется?

2. Если продать за 5млн рублей, то в виду истечения срока (три года с момента оформления сделки по ипотеке) никаких налогов платить не придется? Или тут заблуждаемся?

3. Большой вопрос. У сделки обязательно нотариальное сопровождение (там, где есть доли - по земельному участку и нежилому помещению). Отказы от со-собственников уже собраны, они не претендуют на приоритетную покупку долей. При этом на нотариуса будут существенные комиссионные (фикс+процент от суммы сделки). Если гражданка Иванова и покупатель доверяют друг другу на 100%, можно ли обойтись оформлением у нотариуса ТОЛЬКО на продажу долей в ЗУ и МОП, а продажу самого жилого помещения произвести без участия нотариуса?

Как в этом случае будет производиться оформление недвижимости в Росреестре? Нотариус электронно проведет всё по ЗУ и МОП, а по жилому помещению отдельно самостоятельно идти?

4. В продолжение третьего вопроса: ЗУ и МОП оценены в 1млн рублей суммарно (и именно на эту сумму написан отказ от со-собственников). Можно ли фиктивно в договоре занизить стоимость жилого помещения (1 млн вместе 4 млн, например), и провести всю сделку у нотариуса - чтобы он во первых взял не такую большую комиссию, а во вторых провёл сделки в росреестре целиком сам. Чем чреват такой манёвр?