Особенности преимущественного права арендатора

Question

Приобрел коммерческую недвижимость , продолжили с сетевым арендателем работу по старому договору со сменой собственника доп. соглашением, из до окончания его действия. Договор был сроком на 11 месяцев. Сейчас идет стадия согласования нового договора. Хотят пропихнуть свой новый договор по форме их общества на неопределенный срок с повышением аренды не больше ежегодной инфляции. В принципе такой формат меня устраивает, но есть несколько пунктов под которыми я категорически не готов подписываться. Собственно вопрос, если не удастся нам согласовать новый договор, а по старому ,с которым они работали с прошлым собственников каждые 11 месяцев, откажутся работать и мы закончим сотрудничество. Допустим я потом заключу договор на ту же сумму на 11 месяцев с новым арендатором , могут ли прошлые арендаторы подать в суд по праву преимущества аренды и обернуть всю эту ситуацию в свою сторону. И что нужно сделать чтоб обезопасить себя от возможной такой ситуации

Олег Горбунов · Answer

Добрый день Прежний арендатор будет иметь преимущественное право только в случае, если он предложит те же условия, которые будут предложены новым арендаторам. Для этого старый арендатор должен вам сделать письменное предложение с изложением условий. Если вы ему откажете и на аналогичных условиях заключите договор с новым, то это будет нарушением преимущественного права старого. Предварительно необходимо уведомить арендатора о том, что срок аренды не будет автоматически продлен На это указывал, в частности, Верховный суд в определении №19-КП9-4 от 18 июня 2019 года: Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, предусмотренный договором аренды, или в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность стороны арендодателя (с учетом правопреемства и представительства), предмета и условий аренды. Допустим я потом заключу договор на ту же сумму на 11 месяцев с новым арендатором Сумма и срок — не единственные условия. Если по прочим условиям предложения нового и старого арендатора не будут совпадать, то в таких случаях преимущественное право не работает И что нужно сделать чтоб обезопасить себя от возможной такой ситуации Заключать договор с новым арендатором на других условиях, нежели предложено старым

Елизавета Курандова · Answer

Добрый вечер! В соот.со ст.621 ГК РФ: Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок перед другими лицами не означает, что арендатор имеет право на более льготные условия аренды. Если арендатор не согласен на ваши новые условия, то в таком случае вы вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды. Чтобы у вас были аргументы в суде и арендатор не смог натаять на заключение договора с ним, вам необходимо его отказ оформить в письменном виде. Т.е вы обязаны сначала предложить заключить договор на новых условиях бывшему арендатору, который обладает преимущественным правом на заключение такого договора, тоже в письменном виде, получить его отказ, а потом заключаться с новым арендатором. В таком случае вам ничего не грозит.

Андрей Власов · Answer

Иван, добрый вечер! Согласно ст. 621 ГК РФ 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. таким образом преимущественное право на заключение договора может быть реализовано при прочих равных, т.е. потребовать перевода прав либо возмещения убытков арендатор вправе если с новым арендатором договор заключен на тех же условиях, на каких ему в заключении договора было отказано