Какова юридическая основа-возможность российскому агентству недвижимости организовать продажу объекта (расположен в Подмосковье) жилой недвижимости, находящейся в собственности у юр.лица нерезидента РФ (офшорная компания российской компании)? Какой тип договора должен быть, оплата и отчетность?
Здравствуйте!
Все зависит от того, где находится недвижимость — это принцип права любого государства относительно недвижимости. Если недвижимость в России, то агент может продать ее, в виду применения права России относительно объектов недвижимости, находящихся на ее территории (п. 1 ст. 1213 ГК РФ), и, соответственно, правил агентского договора (стст. 1005 — 1011 ГК РФ).
Если недвижимость за границей, то надо смотреть право страны нахождения (регистрации) объекта недвижимости. Скорее всего, будет применяться право страны нахождения недвижимости, потому как абсолютным большинством международных договоров относительно недвижимости признается, что применяется именно право страны, где находится недвижимость.
Как я понимаю, собственник-нерезидент не обратился бы к Вам, если бы недвижимость находилась за пределами России — проще было бы обратиться к агенту, действующему там, где недвижимость.
Следовательно, ответ такой — можно продать без каких-либо ограничений (ст. 6 закона «о валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2003 г.).
Игорь!
Только что закончили оформление и перевод денег за продажу недвижимости немецкой фирме. Недвижимость (квартира в Москве и 3 земельных участка в Подмосковье) продавали через агентство совершенно без каких-либо особенностей. Всё совершенно обычно. Обычные договора купли-продажи. Обычные агентские договора риэлтерам. Одна тонкость — сразу открыли счёт нерезиденту в Промсвязьбанке в связи именно с открытием счёта в России (это для одноразовых операций) по Главе 7 ПРиказа Минфина № 117н от 30.09.2010 г. Деньги по сделкам сразу перевели туда, конвертировали и перевели в Германию без каких-либо ограничений. Личные средства нерезидента, вырученные от продажи собственной недвижимости, не подлежат валютному контролю и паспорт сделки не нужен. Единственно, о чём надо позаботиться, это оплата налога. Но обычно нерезиденты платят у себя.
Здравствуйте Игорь!
В соответствии со ст. 1209 ГК РФ
форма сделки подчиняется праву места ее совершения.
Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
То есть, если объект недвижимости находится на территории РФ, то форма сделки с ней определяется в соответствии с российским законодательством.
В соответствии со ст. 1005,1006 и ст.1008 ГК РФ
То есть, для совершения сделки с недвиж. через агентство Вам следует заключить агентский договор, на основании которого агенство будет предоставлять отчет, а принципал (юр. лицо) в свою очередь -оплачивать вознаграждение.По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.
Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии
В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.
Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
Согласно ст.1211 ГК РФ
То есть, при заключении агентского договора Ваши правоотношения с иностранным юр.лицом будут регулироваться российским законодательством. Смогу оказать услугу по составлению агентс. договора, а также проконсультировать по успешном заключению сделок в Чате.С уважением Ф. Тамарапри отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора.
Стороной, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора, признается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, сторона, являющаяся, в частности:
агентом — в агентском договоре.
Приношу извинения, неверно прочитал вопрос. Объект на территории России. Значит можно продать его в соответствии с законодательством России. Надо заключить с собственником (резидент он или нет — все равно) агентский договор, в соответствии с которым собственник — принципал, Вы — агент, который может заключить с любым третьим лицом сделку по продаже объекта за определенное этим договором вознаграждение — часть цены квартиры, выраженной в проценте от нее, которое он оставит у себя, перечисляя, за минусом вознаграждения, полученные в оплату деньги.
Если Вы имеете в виду под словом «отчетность» налог — то он такой же, как если бы Вы продали любую другую недвижимость, в том числе принадлежащую российскому юрлицу (ничего не меняется).