Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Смена функциональной зоны и разработка Проекта планировки территории
Здравствуйте. Имею в собственности земельные участки : Для ведения гражданами садоводства и огородничества 37:05:010405:27 37:05:010405:276 37:05:010405:282 37:05:010405:281 37:05:010405:280 37:05:010405:277 37:05:010405:278 37:05:010405:279 И дорога к ним с назначением для сельскохозяйственного производства 37:05:010405:30 Функциональная зона над участками СХЗ-3 и не соответствует их прямому виду разрешенного использования.Небольшой кусок дороги в зоне ПТЗ. Я организовал и зарегистрировал Садовое некоммерческое товарищество и обратился в Архитектуру района с заявлением от имени Юр.лица созданного СНТ с просьбой о разрешении разработать проект планировки территории(за наш счет) и сменить функциональную зону на СХЗ-2. В планах, организовать на данной территории СНТ, размежевать земельные участки и продавать их. При личной консультации с главным архитектором перед подачей мною заявления, она мне однозначно ответила, что они ответят отказом на моё заявление. Правомерен ли будет её отказ? На чём он будет основываться ? Если её ответ неправомерен, сможете ли Вы подготовить мне грамотное обращение с аргументами и со ссылками на нужные статьи (думаю, что вот этот закон -217 фз о садоводстве от 1.01.2019) и сколько мне это будет стоить ? Коллега из Краснодарского края неоднократно пользовался данной схемой и менял зону у сельскохозяйственных земель с СХЗ-1 и СХЗ-3 на СХЗ-2 и ни разу не сталкивался с отказом чиновников. Прокомментируйте пожалуйста. Карту зон приложил.
- 1.jpg
Добрый день Алексей.
При личной консультации с главным архитектором перед подачей мною заявления, она мне однозначно ответила, что они ответят отказом на моё заявление. Правомерен ли будет её отказ? На чём он будет основываться ?
Не видя самого отказа сложно сказать будет ли он правомерным. А так же сложно сказать на чем он будет основан.
Здравствуйте.
Согласно п. 8 ст. 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Исходя из ч. 4 ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, которая в силу п. 2 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ является частью Правил землепользования и застройки.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются: поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов. То есть для изменения ПЗЗ заинтересованному лицу необходимо соблюсти определенный порядок, который включает помимо соответствующего обращения и проведение публичных слушаний.
Из ч.11, 12 ст. 31 ГрК РФ следует, что решение о проведении публичных слушаний принимается после подготовки проекта изменений. То есть Вы можете выступить инициатором данного мероприятия, но далеко не факт, что Ваше обращение приведет к необходимым Вам изменениям. При этом потратиться на подготовку проекта Вам уже придется. Судя по тому, какую позицию занимает администрация, вполне вероятно, что Ваше предложение об изменении будет отклонено. Его оспорить конечно можно, но существуют отрицательные решения судов на этот счет.
Например вот такое:
я почитал.Во-первых как я вижу заявление от физ.лица, а не от юр лица СНТ(у меня оно организовано), во вторых она зачем-то просит сменить на зону СХ-3 это же ошибка(и суд ей отвечает, что в СХ-3 нет разрешенного использования — Дачного строительства, такой вид использования в СХ-2), в третьих вопрос конечно к реальной форме и масштабу участка, но мы не можем ничего судить об этом не зная кадастровый номер. Возможно я заблуждаюсь? В моём случае ещё получается, что у меня вид разрешенного использования уже Дачное строительство и нужно зону привести в соответствии. Ещё момент — если бы истец подготовила проект планировки заранее и исправила ошибку в заявлении на изменение зоны на СХ-2, то тогда были бы основания у суда и администрации отказывать?
Уважаемый Алексей! Доброго! Ситуация не простая. В силу ч.ч.4,6 ст.41 Градостроительного кодекса Российской Федерации
Видами документации по планировке территории являются:
1) проект планировки территории;
2) проект межевания территории.
Проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.
Особо см. ст.42-46 ГрК РФ (см. http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=FEA4BE3ACD20D23C20B92571431D43F1&base=LAW&n=342030&dst=4294967295&cacheid=D2A3F82AB64EEC3D43EF4C2D27D14FD9&mode=rubr&req=doc#046224540309290196).
В любом случае ППТ разрабатывается на основе ПЗЗ, ГП населенного пункта.
При личной консультации с главным архитектором перед подачей мною заявления, она мне однозначно ответила, что они ответят отказом на моё заявление. Правомерен ли будет её отказ? На чём он будет основываться ?
скорее ч.10 ст.45 ГрК РФ.
Опять же, в любом случае для подготовки ППТ Вам не обойтись без толкового кадастрового инженера.
в дополнение:
по ПКК Ваши земельные участки (к примеруц: https://pkk.rosreestr.ru/#/search/57.04809087914338,40.811742571786574/17/@470200?text=37%3A05%3A010405%3A276&type=1&opened=37%3A5%3A10405%3A276) имеют категорию «для с/х назначения» (см. ст.ст.77,78 ЗК РФ).
Смысл изменения с СХЗ-3 на СХЗ-2, при том, что земли с/х назначения?
далее в силу ч.ч.7-12 ст.23 федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ
(ред. от 03.08.2018)
«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (см. особо ст.23 в целом: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=27A539D4C462CA121281B5872B0366A7&SORTTYPE=0&BASENODE=1&ts=9127902770680909854672852&base=LAW&n=304241&rnd=FEA4BE3ACD20D23C20B92571431D43F1#p3gfe00x8a)
7. В границы территории садоводства или огородничества не могут быть включены земельные участки и территории общего пользования, определенные в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, а также иные участки, включение которых в границы территории садоводства или огородничества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации.
8. Установление границ территории садоводства или огородничества, в результате которого может быть ограничен или прекращен свободный доступ с иных земельных участков к территориям общего пользования или к земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами таких границ, не допускается.
9. При подготовке документации по планировке территории для товарищества, созданного в соответствии с пунктом 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, в границы территории садоводства или огородничества запрещено включать земельные участки, принадлежащие лицам, не являющимся учредителями товарищества, за исключением случая, установленного частью 6 настоящей статьи.
10. Садовый земельный участок и огородный земельный участок могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества.
11. Садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения.
12. Установление границ территории садоводства или огородничества не является самостоятельным основанием для придания такой территории статуса населенного пункта. Включение территорий садоводства или огородничества в границы населенного пункта осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В принципе важно понять, зачем и что Вы хотите.
Здравствуйте, Алексей.
Так функциональное зонирование (при утверждении схемы территориального зонирования или генерального плана) или градостроительное зонирование (при утверждении правил землепользования и застройки)?
В обоих случаях необходимо внесение изменений в документы территориального планирования и/или градостроительного зонирования, а это осуществляется в порядке, установленном ст. 25 и 33 Градостроительного кодекса РФ, но никак путем утверждения проекта проекта планировки.
Тут нужно писать заявление в комиссию по разработке ПЗЗ.
Соответственно нужно просить либо смену территориальной зоны или дополнение градостроительного регламента текущей территориальной зоны видами разрешенного использования, которые Вам необходимы.
Правомерен ли будет её отказ?
Да правомерен, так как из изложенного Вами не следует, что Вы являетесь лицом указанным в п. 1.1. ст. 45 Градостроительного кодекса РФ. Следовательно подготовка ППТ возможна только по инициативе органа местного самоуправления, но никак по заявлению правообладателя земельных участков.
Коллега из Краснодарского края неоднократно пользовался данной схемой и менял зону у сельскохозяйственных земель с СХЗ-1 и СХЗ-3 на СХЗ-2
Это вопрос к соответствующим органам, так как подготовка смены градостроительного зонирования или территориального планирования возможно только через изменений соответствующих документов, но не путем утверждения ППТ.
Добрый день! В настоящий момент права на участки с указанными вами зарегистрированы в ЕГРН. На участок 37:05:010405:27 с 2011 года, на 37:05:010405:276 с 2019 года и т.д.
Ври участков «Для ведения гражданами садоводства и огородничества» , под документу «для ведения дачного хозяйства»; категория — земли сельхоз назначения.
Пунктом 7 ст 54 217-ФЗ от 29.07.2017 года установлено , что для целей применения в настоящем Федеральном законе, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками.
Статьей 1 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 года определил , что его действие не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.
На садовых земельных участках возможно строительство садовых и жилых домов.
Имея в собственности земельный участок вы вправе разделить его не нарушая ПЗЗ. (ст 11.4 ЗК РФ). В ней же указано, что раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Однако участок наверняка предоставлялся физическому лицу, не СНТ? То есть осуществить раздел участка и продажу образованных участков вы вправе. СНТ образовано позже.
Что касается ВРИ и его не соответствия ПЗЗ. Пунктом 12 ст 9 ГрК РФ установлено , что утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон. Если данные ВРИ были установлены участкам раньше, чем утверждено ПЗЗ, то чтобы не говорил архитектор снести постройки они не смогут. К тому же до 1 марта 2021 года строительство жилых домов на садовых земельных участках осуществляется без разрешения администрации на основании п. 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года.
Кроме того, как правильно заметил коллега изменение границ функциональных зон осуществляется путем внесения изменений в генеральный план поселения (ст 23 ГрК РФ) или в ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ) .
Определение проекту планировки территории дано в ст. 42 ГрК РФ. Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
Единственный немаловажный вопрос в вашем случае. Это доступ (подъезд) к участкам. Участок для доступа с номером 37:05:010405:30 и ВРИ Для сельскохозяйственного производства — вот его надо привести в соответствие. Попробуйте изменить ВРИ даже в зоне СХ-3 например на ВРИ Земельные участки (территории) общего пользования. В конце концов это не сельхоз угодья же. Должны изменить.
Ну либо получайте письменный отказ от архитектуры и прикладывайте его, тогда и будет более предметный разговор. Можете сейчас попросить письменное разъяснение. Но пока вроде по тем данным, что вы скинули подтверждается. Ври установлено. Использовать по закону можете.Зоуит по ПКК Росреестре нет.
Всего хорошего и удачи!
Попробуйте изменить ВРИ даже в зоне СХ-3 например на ВРИ Земельные участки (территории) общего пользования. В конце концов это не сельхоз угодья жеРоманова Ольга
СХ-3 — это как раз зона сельхозугодий
Если данные ВРИ были установлены участкам раньше, чем утверждено ПЗЗ, то чтобы не говорил архитектор снести постройки они не смогут.Романова Ольга
как я могу узнать, что было сделано раньше? ВРИ назначено или же зона? Где-то в открытом доступе на сайте района я могу узнать эту информацию или же только делать письменный запрос в администрацию? И как поменяется дело, если ВРИ было назначено позже?
Что касается заявления, то Алексей Вам необходимо подать заявление с изменением видам разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения СХ-3 на земли СХ-2, а так же прописать в заявлении требование об изменении ПЗЗ Вашего муниципального района. Ст. 30 ГрК РФ.
В дальнейшем после подачи заявления в Администрацию, Глава администрации должен созвать Комиссию о организовать Публичные слушания по вопросу о возможности изменение ВРИ указанных земельных участков.
После организации публичных слушаний, Комиссия даст заключения о возможности изменить ВРИ указанных земельных участков. И уже от этого ответа будет зависеть Ваш результат.
А после этого уже необходимо переходить к выдачи разрешения на разработку проекта межевание территории.
Внесу уточнение в консультацию:
В Администрацию муниципального образования необходимо обратиться с заявлением о предложении внести изменения в правила землепользования и застройки — основания изменения территориальных зон земель сельскохозяйственного назначения СХ-3 на СХ-2 (поправка: выше я указал о видах разрешенного использования земельных участков) п.2ст.33 ГрК РФ.
В дальнейшем Глава местной администрации должен созвать Комиссию и организовать публичные слушания.
Комиссия по результатам проведения публичных слушаний в течении 30 дней должна выдать заключение о внесении изменений в ПЗЗ с рекомендациями или отклонить это предложение с указанием основания для отклонения п. 4 ст. 33 ГрК РФ.
В случае отклонения предложения Вам придется обжаловать отказной акт в судебном порядке (ничего другого и не останется).
Если же Глава местной администрации откажет в рассмотрении Вашего заявления, то этот отказ так же придется обжаловать в судебном порядке предварительно ознакомившись с основанием отказа.