Может ли продавец расторгнуть договор задатка на продажу участка, заключенный в феврале, без применения к нему штрафных санкций , в виде возврата задатка покупателю, в двойном размере , в связи с обстоятельством непреодолимой силы на основании указов губернатора Московской области и мэра Москвы по пандемии.
Покупатель категорически не хочет, что бы забрать обратно задаток и угрожает судом и статьей «Мошенничество». Причем в договоре задатка прописано, что сделка альтернативная ( нам риэлтор агенства должен подобрать однокомнатную квартиру) до 20 апреля, но достойных вариантов до наступления пандемии не представлено, а после ужесточения никто не показывает квартиры. Как нам быть. Агенство никак не помогает в решении нашего вопроса
Юрий, не каждое обстоятельство признается непреодолимым и не каждое влечет за собой освобождение от ответственности. Об этом вчера буквально на сайте Верховного Суда РФ высказался Суд в своих разъяснениях о непреодолимой силе и том, как правильно разрешать ситуации. Продавец обязан направить в адрес покупателя уведомление о невозможности исполнения обязательств в силу указанных обстоятельств и предложить либо продлить соглашение о задатке до окончания ограничений, либо расторгнуть соглашение по обоюдному согласию сторон.
Здравствуйте, Юрий! В соответствии с пунктами 1 и 2 ст.407 Гражданского кодекса РФ
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Отсюда следует, что если договором задатка не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора, то он может быть предусмотрен только законом или иным правовым актом. Однако указ, например, Мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ «О введении режима повышенной готовности» в п.20.1 содержит условие, что введённый этим Указом режим повышенной готовности является обстоятельством непреодолимой силы. Что, в свою очередь, является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее (например несвоевременное) исполнение обязательств, вытекающих из договора (ст.401 ГК РФ), но никак не является основанием для односторонних расторжений договоров.
Соглашусь с коллегой Романом Шикаревым! Дело ещё в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 381 ГК РФ основное обязательство, (договор купли-продажи), обеспеченный задатком может быть прекращено только: 1)по соглашению сторон (а в Вашем случае согласием и не пахнет); либо 2)в связи с невозможностью исполнения договора купли-продажи. Что такое «невозможность исполнения» разъяснено в статье 416 ГК РФ. Невозможность исполнения — это обстоятельства за которые ни одна из сторон не отвечает. Режим повышенной готовности — это конечно обстоятельство, за которое ни одна сторона не отвечает, но, если дойдёт до суда — то суд вряд ли признает это обстоятельством, приведшим к невозможности исполнения обязательств — ведь нет полноценного режима Чрезвычайного положения и ограничений гражданских прав и обязанностей людей. Поэтому соглашусь, что в Вашей ситуации лучше продлить срок действия соглашения о задатке до конца режима повышенной готовности.
«Покупатель категорически не хочет, что бы забрать обратно задаток и угрожает судом и статьей «Мошенничество». Причем в договоре задатка прописано, что сделка альтернативная ( нам риэлтор агенства должен подобрать однокомнатную квартиру) до 20 апреля, но достойных вариантов до наступления пандемии не представлено, а после ужесточения никто не показывает квартиры. Как нам быть. Агенство никак не помогает в решении нашего вопроса»
В условиях, когда покупатель не желает расторжения соглашения, думаю, нужно направить уведомление о необходимости пролонгации соглашения до снятия режима повышенной готовности. Мошенничества быть не может, поскольку в Ваших действиях отсутствуют признаки умысла в целях хищения чужого имущества путем обмана или иным образом. Так что мошенничества тут никакого не будет. Даже если он обратится в полицию, ему укажут на гражданско-правовые отношения.