Сделка купли-продажи земельного участка с неотделимыми улучшениями

Здравствуйте, Анна!

Намерения продавца вполне понятны.

По всей видимости, продавец таким образом намерен уйти от налогообложения при продаже земельного участка, поскольку если с суммы не свыше 1 млн. руб. можно воспользоваться налоговым вычетом на основании ст. 220 Налогового кодекса РФ:

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Продавец предлагает оформить сделку в следующем порядке: 

 1. По стоимости — 1 млн руб стоимость участка, 300 тыс руб — неотделимые улучшения. 

 2. По оформлению: 

  — сначала оформить предварительный договор купли -продажи с фиксацией стоимости участка в размере 1 млн рублей и фиксацией уплаты задатка за него в размере 50 тыс рублей 

  — далее оформить сам договор купли-продажи на участок на 1 млн руб

— к договору купли-продажи сделать доп соглашение об увеличении стоимости земельного участка за счет неотделимых улучшений на 300 тыс рублей 

Анна

Такая схема сделки в принципе не является новой. Используется довольно часто.

По предварительному договору Вы обязуетесь приобрести, а продавец — обязуется продать участок всего лишь за 1 млн. руб.

То есть в этом плане Ваше положение даже выгоднее.

Что касается основного договора купли-продажи и доп. соглашения к нему, то основной договор будет сдаваться впоследствии в Росреестр для регистрации перехода права на участок. А доп. соглашение будет заключено между Вами и сдаваться ни в Росреестр, ни куда-либо ещё не будет.

Это доп. соглашение необходимо только для продавца, чтобы на всякий случай, если придется впоследствии расторгать договор либо если он будет признан недействительным и т.п., смог потребовать с Вас всю сумму (1 млн.руб. + 300 тыс.руб.), а не только ту, которая будет указана в договоре купли-продажи.

Здравствуйте, Анна.

1. Есть ли подводные камни в случае наличия договора о задатке?

Анна

Предметом предварительного договора являются обязательства сторон заключить основной в будущем (п.1 ст.429 ГК РФ), и к нему прибегают, когда невозможно прямо сейчас провести сделку.

При этом, ч.3 ст.429 ГК РФ

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а такжеусловия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Относительно условия о задатке, то согласно п.3 ст.381 ГК РФ

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

2. Какие риски несет покупатель в случае покупки участка за 1 млн руб и передачи оставшейся суммы в 300 тыс рублей по доп соглашению о неотделимых улучшениях?

Анна

 При расторжении  или признании договора недействительным покупатель вправе рассчитывать только на возврат 1 млн. Чтобы вернуть 1,3, придется доказывать притворность сделки в части ее цены, доказывая волю обеих сторон на соглашение о цене в 1,3 млн именно за участок. 

 3. Правильно ли мы понимаем, что возврат НДФЛ будет происходить только с суммы 1 млн руб? 

Анна

Да, именно так. — см. п.3 ст.220 НК РФ

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

4. В случае проведения такой сделки, какие пункты для защиты покупателя должны быть включены во все три документа?

Анна

Составление документов как и предложение каких-либо отдельных пунктов за рамками того формата услуг, что Вы избрали, это отдельная услуга, тем более, что их следует предлагать с учетом положений всех трех документов. 

Также вызывает вопросы сам способ занижения, ибо совершенно не ясно -какие неотделимые улучшения может иметь земельный участок. В жилых помещениях обычно по ними подразумевают, например, кухню, прочую мебель, сантехнику и т.д. В случае же с земельным участком, разве что отдельным договором забор покупать.

5. Ввиду того, что сейчас МФЦ и Росреестр закрыты, продавец предлагает провести сделку у нотариуса. Будет ли она являться совершенной до момента регистрации документов в Росреестре? 

Анна

Сделка будет считаться совершенной, но право будет принадлежать Вам с момента регистрации в силу п.2 ст.223 ГК РФ

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

6. Какие плюсы есть у сделок по недвижимости, которые заключены сначала у нотариуса, а затем в Росреестре?

Анна

Плюс только один. Согласно п.1 ст.163 ГК РФ

1. Нотариальное удостоверение сделки означаетпроверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Но данный «плюс» не панацея, поскольку такие сделки точно такжемогут признаваться недействительными.

здравствуйте!

По моему мнению такой вариант сделки, безусловно, выгоден для продавца, чем для покупателя. Поскольку, вы как покупатель, будете иметь право на налоговый вычет только с суммы 1 млн рублей. В свою очередь, продавец избежит налогообложения согласно ст 220 гкрф.

Что касается проведения самой сделки, то согласно ст 223 гкрф

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом http://www.consultant.ru/docum...

Это означает, что не смотря на нотариальное удостоверение сделки, право собственности на недвижимость возникнет у покупателя только с момента государственной регистрации права в Росреестре. Нотариальное удостоверение в этом случае лишь повлечёт дополнительные расходы, а также избавит вас и продавца от совместной подачи документов в МФЦ. Но нотариальное удостоверение не заменяет и не отменяет необходимость регистрации права в Росреестре. И до такой регистрации право собственности у покупателя не возникнет

Что касается доп.соглагения, то здесь коллега верно объяснил, что оно имеет значение для покупателя на случай расторжения сделки либо признания ее недействительной, чтобы у покупателя была возможность требовать возврата всей суммы.