Как продать квартиру с ипотекой, часть которой оплачена материнским капиталом, и доли на детей еще не оформлены?

Question

Всем добрый день! Решил продать свою 5-комнатную квартиру в Москве за 15 млн. руб., купленную в ипотеку (невыплаченный долг в Альфе – 6,5 млн. руб.). Часть кредита была оплачена материнским капиталом с обязательством после выплаты кредита оформить доли на детей. Доли еще не оформлены. Покупатель платит 12,6 млн. руб. собственными средствами, 2,4 млн. руб. – кредитными (ВТБ) Вопрос: Как можно законно продать квартиру, если был использован материнский капитал, но доли еще не оформлены. В опеке нам говорят, что пока доли на детей не оформлены, на продажу квартиру от них не требуется разрешения. Покупатель боится, что сделка может быть оспорена. Мы планируем в ближайшие 2-3 месяца приобрести 4-х комнатную квартиру в другом регионе в инвестиционных целях. Но она будет стоить примерно в 5 раз дешевле, ну и ипотеку также хотим оформить, чтобы деньги работали. Но сейчас, пока новой квартиры для покупки нет – как совершить сделку по продаже нашей квартиры в Москве, чтобы все было законно? Может быть, можно вернуть материнский капитал, а в дальнейшем его использовать снова, когда будем покупать другую квартиру? Или мы уже лишимся при этом права на материнский капитал, даже если вернем сейчас деньги в ПФ? Либо можно ли дать какое-то нотариальное обязательство органам опеки или ПФ, что мы в дальнейшем приобретем в течение какого-то срока, скажем, 6 месяцев, недвижимость с обязательством оформить в дальнейшем доли на детей (если в кредит ее также возьмем)? Важно ли то, что стоимость устраивающей нас 4-комнатной квартиры в 5-6 раз будет дешевле, чем стоимость квартиры, которую мы продаем? (по 1 комнате не каждого ребенка будет, доли в указанном в законе размере будут оформлены). Возможна ли оплата стоимости квартиры на счета, оформленные на детей, с дальнейшим использованием части этих средств на приобретение недвижимости? Каков порядок применения такой схемы, если он существует? Одна юристка на ютуб-канале озвучила такой вариант. Какие варианты совершения сделки возможны еще?

Евгений Урванцев · Answer

Доброго дня! части этих средств на приобретение недвижимости? Каков порядок применения такой схемы, если он существует? Одна юристка на ютуб-канале озвучила такой вариант. Какие варианты совершения сделки возможны еще? Максим Покупатель верно волнуется, так как существует один единственный законный способ продать Вашу квартиру. Первый шаг — обращение к нотариусу и выделение долей в праве всем членам семьи, включая детей. Нотариус составит соглашение, отправит его на регистрацию, у нотариуса и получите готовые выписки из ЕГРН на всех членов семьи. Далее обращаетесь в опеку за оформлением разрешения на продажу квартиры, а точнее долей детей. Возможно с одновременным выделением долей в ином имуществе, а возможно с зачислением на счет детей суммы, раной рыночной стоимости их доли. Получив разрешение опять оформляете сделку нотариально уже с Вашим покупателем. Кончено, предварительно согласовав покупку с банком, так как покупатель также берет ипотеку, верно? Ну и, конечно, на все манипуляции с отчуждением требуется согласие Вашего банка, так как квартира находится у него в залоге. В иной ситуации сделка может быть оспорена прокуратурой. Согласно ст. 37 ГК РФ: 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Юлия Черноиванова · Answer

Здравствуйте, Максим, Решил продать свою 5-комнатную квартиру в Москве за 15 млн. руб., купленную в ипотеку (невыплаченный долг в Альфе – 6,5 млн. руб.). Важно ли то, что стоимость устраивающей нас 4-комнатной квартиры в 5-6 раз будет дешевле, чем стоимость квартиры, которую мы продаем? Да, эти моменты важны, поскольку продать залоговую квартиру можно лишь с согласия банка, а доли детей в праве общей собственности на новую квартиру должны быть равноценными долям в старой — по площади, стоимости. Как вариант, если покупатель готов выплатить задаток и немного подождать, можно закрыть ипотеку средствами от задатка, выделить доли детям, получить разрешение от органов опеки и продать квартиру, положив детям на счета средства от продажи в размере, который соответствует их долям в праве собственности. Затем приобрести новую квартиру с использованием средств детей с оформлением долей в ней на детей, также с разрешения органов опеки. С уважением, Юлия

Марина Смирнова · Answer

Часть кредита была оплачена материнским капиталом с обязательством после выплаты кредита оформить доли на детей. Доли еще не оформлены. Максим Добрый день! Максим, по определению, материнский капитал, это мера государственной поддержки, которая оказывается семьям, имеющим детей. Поэтому Ваши обязательства перед банком уже связаны с правами Ваших детей. Может быть, можно вернуть материнский капитал, а в дальнейшем его использовать снова, когда будем покупать другую квартиру? Максим Нет, если Вы использовали материнский капитал в полном объеме, то вернуть невозможно: Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (последняя редакция) 7. В случае распоряжения в полном объеме средствами материнского (семейного) капитала лицами, получившими сертификат, территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в месячный срок после перечисления им в полном объеме средств материнского (семейного) капитала уведомляет данных лиц о прекращении права на дополнительные меры государственной поддержки. Уведомление производится территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации в форме, обеспечивающей возможность подтверждения факта уведомления.

Ольга Прохорова · Answer

Возможна ли оплата стоимости квартиры на счета, оформленные на детей, с дальнейшим использованием части этих средств на приобретение недвижимости? Каков порядок применения такой схемы, если он существует? Максим Если вы сейчас откроете счета на детей и положите на эти счета деньги, то для их использования нужно будет разрешение органа опеки (ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Как можно законно продать квартиру, если был использован материнский капитал, но доли еще не оформлены. Максим Соглашусь с Евгением, что вам нужно выделить доли в продаваемой квартире. При этом доли нужно выделить согласно вложенного маткапитала, т.к. при продаже учитывается не только квадратура, приходящаяся на долю ребенка, но и стоимость такой доли. Если выделите большую долю на детей, а стоимость квартиры покупаемой будет меньше чем продаваемой, то могут возникнуть проблемы с разрешением органа опеки. Как правило, если квартира продается в одном городе, а покупается в другом, то опека разрешает положить деньги от продажи долей на счета детей с последующей покупкой. Такие условия вполне уравновесят ваше желание купить квартиру в другом городе не сразу, а через несколько месяцев. Так как у вас квартира пока в залоге у банка, то обратитесь в банк за разрешением выделения долей в квартире согласно вложенного маткапитала. Если откажет, то ваш Покупатель все равно вам даст деньги на закрытие остатка долга по ипотеке, поэтому стоит данными деньгами закрыть остаток долга, вывести квартиру из залога банка и выделить доли детям с получением разрешения продажи долей.

Юлия Михайлова · Answer

добрый день, рекомендую изначально обговорить с опекой возможные условия продажи после выделения долей, а сами доли определить минимально возможными (для детей). После этого сможете принять решением о том, в каком именно виде будете выделять доли детям. Продавать без продажи крайне не рекомендую, поскольку в перспективе возможен судебный иск от органов прокуратуры в интересах детей, и согласно имеющейся практике иск практически наверняка удовлетворят, а доли детей могут стать по 1/4. Сделка по продаже, соответственно, может быть оспорена.