Можно ли оспорить приватизацию гаража?

Question

Доброго времени суток! В марте этого года купили капитальный гараж с подвалом в ГСК. Гараж приватизирован в феврале 2017 года. Еще при осмотре гаража перед покупкой, сосед по гаражу сказал, что стена между нашими подвалами установлена неправильно и ее надо будет двигать в нашу сторону сантиметров на 40 (хотя размеры нашего гаража соответствуют размерам, указанным в тех. паспорте). Как только мы начали ремонт в подвале, сосед активизировался. На наши доводы о соответствии размеров тех. паспорту, он отвечает, что, извините, плевать он хотел на эти документы. Для него важны только проектные чертежи, по которым наши гаражи должны быть шириной около 480 см. (точнее 500 см. по осям междугаражных стен). Ширина нашего подвала 517 см., его подвала-480 см. Соседский гараж на приватизирован. Может ли сосед оспорить приватизацию нашего гаража (или вообще предпринять какие-либо действия в этом направлении) в связи с тем, что размеры подвала не соответствуют проектной документации?

Сергей Николаев · Answer

Елена, добрый день! Когда были построены гаражи и с какого времени сосед владеет своим гаражом? Чисто теоретически соед вправе обратиться в суд с иском о признании сделки (договора приватизации) недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского Кодекса РФ: 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Однако, возникает вопрос, почему с момента начала владения гаражом он не ставил вопрос о переносе стены, если его требования обоснованны.

Екатерина Аникеева · Answer

Здравствуйте! Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права (перехода права) в Росреестре. Согласно ст 8 Федерального закона закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ 1. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. 2. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. 4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); 2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; 3) описание местоположения объекта недвижимости; 9) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; Полный текст по ссылке http://www.consultant.ru/docum... В настоящее время технический паспорт является лишь техническим описанием объекта недвижимости. Сведения о технических характеристиках объекта вносятся при постановке на учет либо учете изменений согласно техническому плану в Единый государственный реестр недвижимости. Ранее право собственности на гараж также могло быть зарегистрировано на основании декларации об объекте недвижимости. Вы указываете, что купили гараж, а затем его приватизировали. Из этого не понятно, что является документом-основанием для регистрации права собственности на гараж.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Что касается конкретных аргументов соседа. Если приватизация 2018 года была осуществлена на основания решения суда предыдущими собственниками, то вам важно знать на основании каких документов признавались права. Как правило, в ГСК нет надлежащих проектных документов, разрешений на строительство и актов ввода , поэтому в судебном порядке на основании ст 220 ГК РФ при наличии прав на землю признаются права на самовольные объекты — гаражи. Документы в таких случаях в том числе и тех паспорта и экспертизы готовятся по факту. То есть в суде признана та площадь, что указана в ЕГРН. Если в суд представлялся проект и судья видел все документы, то есть решение принято на основании всех существующих документов, оспорить такое решение сосед не сможет. Оно уже вступило в силу. Основания для пересмотра судебных постановлений, вступивших в законную силу (по вновь открывшимся или новым обстоятельствам) указаны в ст. 392 ГПК РФ. Если сосед подаст исковое и предъявит проект строительства гаражей, который утвержден в установленной форме на момент его изготовления и суд посчитает это весомыми аргументами для пересмотра дела, то тогда может быть и можно будет говорить об оспаривании «приватизации». Если бы права регистрировались на основании проекта, который должен быть составлен в соответствии с требованиями на дату составления в Росреестре, то должен быть еще и акт ввода, в любом случае если есть расхождения факта и разрешительной документации Росреестр отказал бы в регистрации. Поэтому, полагаю, оформление произошло на основании решения суда. Попробуйте его найти. Можно даже на сайте суда. А также спросите у председателя о каком проекте идет речь, кем он утвержден. Ну и конечно, не забываем о части 2 ст 13 ГПК РФ Вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Также коллеги верно ссылаются на возможный пропуск срока исковой давности и надо иметь в виду и то, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст 200 ГК РФ). Всего хорошего и удачи!