Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Убытки, задолженность по аренде, расторжение договора, режим самоизоляции
Добрый день, уважаемые юристы!
Имеется цветочный магазин в арендуемом помещении у аптеки 36,6 (договор субаренды сроком с 01.03.2019 по 31.01.2020 г). Работаем с марта 2019 в убыток, в прибыль ни разу не вышли. Писали арендодателю несколько раз о просьбе снизить аренду, безрезультатно. Была попытка продать с переоформлением аренды, покупатель нашелся, но аптека сильно затянула (больше месяца) подписание с ними договора, в результате покупатель отвалился. Дальнейшие попытки продать результатов не дали — все отказываются из-за высокой аренды.
16 марта 2020 г. мы отправили по эл почте письмо с уведомлением о расторжении договора, в результате позвонили из аптеки; спросили: какую аренду хотите; сказал на 50% ниже (хотя на самом деле там и с нулем по аренде нет смысла); ответили: ясно, попробуем согласовать с руководством и попросили пока не выезжать. Ждем… 28 марта наступила самоизоляция, мэр запретил работать, закрыли магазин, с 15 по 28 апреля вдобавок сели на карантин из-за контакта с заболевшим. 7 мая звонят из аптеки и говорят мол поздравляем вам согласовали скидку 50%, говорю хорошо с какого числа, отвечают как с какого, с 1 апреля по конец мая. Отвечаю супер, только мы не работаем все это время! Говорю: там вопрос не в этих месяцах а в принципе, нужно снижение аренды чтобы можно было хотя бы продать бизнес; ответили: что ж вы сразу не сказали, будем опять согласовывать с руководством. В общем какой-то бред.
В итоге на текущий момент имеется долг по аренде с 1 января по 15 апреля 2020 г. (считаю с 16 апреля договор расторгнутым — по договору через месяц после уведомления, хотя возможно аптека так не считает) в размере 262,5 тыс. руб., общий убыток около 1 млн руб. за весь период работы, закрытый магазин и самоизоляция.
В идеале хочу добиться снижения аренды, а соответственно, и долга по аренде, продать магаз (это еще если очень повезет в текущее время), рассчитаться по аренде и забыть как страшный сон, но на крайний случай уже думаю хотя бы просто съехать от туда с максимально возможным снижением долга. Сейчас написал о текущей ситуации в сторону аптеки 3 письма (пока не отправлял). Вызывают опасение пункты договора: про пени в размере 0,5% от долга за каждый день просрочки и о том, что если оплата не производится более 30 дней аптека забирает себе имущество и реализует его в счет задолженности.
Вопрос: какие перспективы? Какие действия мне сейчас предпринимать?
Приложение: договор, письма в аптеку.
- Аренды Дм Ульянова.rar
- Письмо 01-05_ИП Ситникова_о расторжении 2.doc
- Письмо 02-05_ИП Ситникова_приостановка и ~.doc
- Письмо 03-05_ИП Ситникова_предложение.doc
Уведомление о расторжении
Здравствуйте, Дмитрий.
Ваше право требовать снижения арендной платы предусмотрено законом.
Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
Статья 19
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
При этом, у Вас есть такое право требовать снижения арендной платы в период с введения режима повышенной опасности в городе Москва.
Указ мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности»
По отказу от исполнения Договора дополню.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Дмитрий.
16 марта 2020 г. мы отправили по эл почте письмо с уведомлением о расторжении договора,Дмитрий
Можете выложить это письмо?
По общему правилу, Закон сейчас даёт право арендатору требовать отсрочки или даже уменьшения арендной платы (если ведения деятельности невозможно):
Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
3.Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Это для тех отраслей как раз, которые не могут работать в связи запретом, принятым по причине режима повышенной готовности
СделаноДмитрий
Спасибо.
По п. 10.3 Договора предусмотрена возможность одностороннего отказа через письменное уведомление за 1 месяц.
По п.12.3 уведомления можно направлять по электронной почте.
В связи с этим, действительно, можно ссылаться на то, что договор расторгнут по истечению месяца.
Единственное, они могут возражать тем, что в уведомлении от 16 марта нет именно требования расторгнуть договор с определённой даты, а просьба расторжения.
Иногда суды это трактуют как предложение расторгнуть договор по соглашению сторон, а не изъявление расторгнуть его в одностороннем порядке.
Но думаю, в Вашей ситуации, он всё-таки расторгнут.
Здравствуйте. Как указано в Президиуме Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2»
Ответ: В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать
уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью
использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда
наступила указанная невозможность использования имущества по
изначально согласованному назначению независимо от даты заключения
дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Таким образом, Вы имеете право на уменьшение арендой платы. Плюс ещё можно посмотреть Ваш ОКВЭД, входите ли в перечень наиболее пострадавших отраслей или нет.
Уведомление о расторженииДмитрий
расторгнуть договор просто так не можете. Нынешняя ситуация не освобождает от договора полностью. Максимум снижение арендной платы. Хотя можно обратить внимание на п. 10.2 договора, где указано, что у вас есть право на одностороннее расторжение, если Вы письменно уведомите арендодателя за 1 месяц.
Здравствуйте. Начать следует с того, что согласно ст.19 Закона №98-ФЗ Вы вправе требовать снижения арендной платы.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Кроме того, Вы как Арендатор, осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса, может обратиться к арендодателю для заключения дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Это возможно, если договор аренды недвижимого имущества заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории. Такое дополнительное соглашение арендодатель должен заключить в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Правительством РФ.
Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
У Вас ОКВЭД (47.76) попадает в
торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах (код по ОКВЭД 47.7
Соответственно Вы обладаете правом требования отсрочки в установленном Правительством порядке.
Это Вам может помочь?
Спасибо, но это мне известно. Написал им письмо не то что про отсрочку, про освобождение аренды, кроме того по идее с 16 апреля договор расторгнут. Там больше деталей
долг по аренде с 1 января по 15 апреля 2020 г.Дмитрий
То есть долги накопились еще до введения режима повышенной готовности и самоизоляции получается.
Собственно, если Вы числите договор уже расторгнутым, то как к этому заявлению относится арендодатель, хотелось бы знать. Вы акт приемки-передачи на подписание передавали? Есть доказательства этого? По письму от 1 мая я понял, что Вы повторно их уведомили и сообщили о наличии доказательств невозможности участия в передаче, но фактически что в этом направлении было сделано?
Доброго дня!
продать магаз (это еще если очень повезет в текущее время), рассчитаться по аренде и забыть как страшный сон, но на крайний случай уже думаю хотя бы просто съехать от туда с максимально возможным снижением долга. Сейчас написал о текущей ситуации в сторону аптеки 3 письма (пока не отправлял). Вызывают опасение пункты договора: про пени в размере 0,5% от долга за каждый день просрочки и о том, что если оплата не производится более 30 дней аптека забирает себе имущество и реализует его в счет задолженности.Дмитрий
Получается, что срок договора истек. Но согласно ст. 610 ГК РФ:
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Вы отказались от продления договора, точнее направили заявление о его расторжении, срок договора не продлен, условия дальнейшей аренды согласованы, но не закреплены документально. На мой взгляд, у Вас тут два выхода — или заключать соглашение к действующему договору, с расчетом на арендную плату с 01.04.2020 в определенном размере и возможностью требования её отсрочки. А уменьшить Вам её и так уменьшили. Но всё это носит рекомендательный характер и устанавливается путем заключения дополнительного соглашения.
Арендатор недвижимого имущества (организация или ИП), осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса, может обратиться к арендодателю для заключения дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Это возможно, если договор аренды недвижимого имущества заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории. Такое дополнительное соглашение арендодатель должен заключить в течение 30 дней со дня обращения арендатора.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Правительством РФ.
Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
Односторонний отказ от исполнения Договора аренды был предусмотрен Вашим Договором?
Проблема в том, что указанным выше Федеральным законом коронавирус не предусмотрен в качестве основания одностороннего отказа от исполнения Договора аренды.
И если отказ от исполнения Договора аренды не был предусмотрен Вашим Договором, то отказ не будет законным.
Соответственно, Вы в связи с чрезвычайными обстоятельствами вправе в судебном порядке требовать снижения арендной платы, но не освобождения от ее уплаты
Да, договор приложен к вопросу