Вопрос по ДКП при купле-продаже квартиры с использованием сервиса безопасных расчетов Сбербанка

Здравствуйте.

Сначала скажу об общих моментах, а позже пройдемся именно по Вашим вопросам: 

Во-первых, гражданском праве России по немецкому образцу в отношении недвижимых вещей (жилого помещения, в частности) действует два самостоятельных основания перехода прав на такое имущество: распорядительное и обязательственное основания. Так вот, по обязательственному основанию (это тот момент, когда Вы идете к нотариусу и заключаете ДКП) Вы договариваетесь с покупателем о том, что Вы передадите ему, а он примет жилое помещение и уплатит Вам необходимую сумму. Этот момент не влечет(!) перехода прав, и именно поэтому в статье 223 Гражданского кодекса есть такая норма 

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (то есть в отношении жилого помещения в том числе-мое примечание), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому переживать в этой части не стоит. Нужно в обычном порядке обратить внимание на положения договора (хотя составление его нотариусом — это, как правило, некая гарантия, хоть и не всегда). 

Далее, обращаю Ваше внимание, что именно в Сбере договор на открытие «безопасного» счета осуществляется только при наличии уже заверенного договора, так что, думаю, риэлтор прав и его схема в данном случае приемлема.

Что касается того, какие положения предусмотреть в договоре: на самом деле, закон и «безопасная» сделка Вас в любом случае защищают, ведь счет будет пополнен перед повторным посещением нотариуса для подачи последним документов в Росреестр.

Тем не менее, Вы можете прямо указать, что сделка признается исполненной в полной мере только при поступлении денежных средств в такой-то срок после регистрации прав в Росреестре. В ином случае стороны должны произвести реституцию (вернуть все на свои места).

Однако учитывайте, что в данном случае Вы ставите судьбу сделки в зависимость от действий третьих лиц (в том числе государственного органа), что не совсем корректно.

Удачи.

Доброго дня! Не понимаю в чем сложность оформить договор на безопасные расчёты изначально.  Исхожу из своей лично практики. Нотариус составляет проект договора, банк с ним знакомится, вы подписываете документы по безопасным расчётам и обращайтесь к нотариусу. Но опять же не вижу ничего опасного в том, что вам предлагает риелтор, так как в договоре указан порядок расчета и именно из него стоит исходить — т.е. когда в договоре вы получите деньги и каким способом будет указано, после заключить договор на безопасные расчёты и к нотариусу на регистрацию или через МФЦ можно подать самостоятельно. 

Добрый день!

Так как вы запросили мнение 3 юристов добавлю.

В той схеме, которая вам предложен риелтором рисков особо нет, это стандартная схема.

То что заверение и подписание договора происходит до момента заключения банковского договора (во втором случае, на котором настаивает агент), то переход права собственности происходит после регистрации данного договора в Росреестре.

Ст.223 ГК РФ:

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Если вы переживаете, что другая сторона каким либо образом не заключив банковский договор отнесет договор купли продажи на регистрацию, то пропишите в нем:

«В случае не заключении покупателем в день подписания и нотариального заверения Договора купли продажи -банковского договора, либо не передачи любым иным способом в указанный день денежных средств за указанный объект недвижимости, договор купли продажи считается расторгнутым.Задаток переданный продавцу возврату не подлежит.»

Чтобы не было таких рисков зачастую выбирают нотариуса рядом с отделением Сбербанка, чтобы при составлении договора его сразу можно было показать сотрудникам банка и они уже начали готовить банковский договор.Одна сторона остается у нотуриуса, другая уже в банке оформляет догоовр.