Не могу оформить собственность, приобретенную по предварительному договору купли-продажи

Здравствуйте

Статью посмотрел- примерно понятно.

Но ей больше года- а сейчас то какая ситуация? застройщик работает? или уже в банкротстве тоже?

это важно- потому что если уже дело началось- то там может быть вы деньги только получите- и то- если они останутся от продажи имущества застройщика- а есть- то можно и без объектов остаться и без денег.

Что касается залога банка — важно — если дело идет то вступил ли банк в дело как залоговый именно кредитор

Статья 138. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника
1. Из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:
двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;
оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»

если же дела еще никакого нет- ну тогда договариваться с застройщиком и пытаться зарегистрировать право собственности- но банк думаю сам по себе эти залоги конечно не снимет — но хотя бы подпишите уже основной договор с застройщиком- по которому и будет переход прав через росреестр, а не просто пред дкп- когда еще по сути идут только намерения сторон. 

Здравствуйте.

2. Попытаться в судебном порядке добиться права собственности, но не знаю возможно ли это без обременения, а если нет – то есть ли какой-то смысл добиваться собственности с обременением.

Александр

тут Вы вряд ли этого добьётесь, тем более если все дела уже по аналогии рассмотрены и вся иная недвижимость с обременением. И тут как раз у нас третий вариант. Если застройщик банкрот, то без денег Вы скорее всего уже точно останетесь и даже если и дело выиграете (а скорее всего так и будет), то при условии, что застройщик банкрот, по факту никак Вы уже деньги не получите. Вы тем более будете в третьей очереди, если там банкрот. Ст. 201.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ

1. В ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

в первую очередь — по денежным требованиям граждан — участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;

Если не банкрот застройщик, то надо договариваться, требовать передать апартаменты и регистрировать право собственности без обременения. но тут и позиция банка важна, что он вообще скажет. Вряд ли он просто так обременение снимет, деньги он тоже хочет вернуть. Если банк откажется, то всё по сути будет впустую. Так что первые вопросы — банкрот ли застройщик, что у него есть вообще и какова позиция банка.

Выясните что с застройщиком. Может быть на самом деле лучше зарегистрировать через Росреестр имущество, чтобы вообще без ничего остаться.

3. Попытаться разорвать договор и вернуть деньги, вероятно через суд. На что можно рассчитывать при таком варианте? Только возврат оплаченной мной суммы или что-то еще, например, я тратил деньги и время на ремонт, мебель и т.д., которые в случае разрыва договора оказываются мне не нужны.

Александр

Добрый день!

Так как вы просили мнение трех юристов добавлю.

Согласно п.5.6 Договора вы вправе расторгнуть в данном случае договор и вернуть назад денежную сумму, включая убытки и неустойку.

Согласно ст.15 ГК РФ:

 Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

 несчастью земля под комплексом оказалась в залоге у банка (ситуация описана, например, в статье на РБК

Исходя из статьи это не хорошо.

Здравствуйте. Александр. 

Другие покупатели пытались оформить собственность в судебном порядке и им удалось это сделать, однако обременение на апартаментах сохранилось, что по-моему равносильно ситуации не делать ничего.

вероятно, согласно ГК РФ Статья 429. Предварительный договор -   В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются… Требование о понуждении к заключению основного договора ...

оно может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

К несчастью земля под комплексом оказалась в залоге у банка 

в этом большой нюанс, потому что банк — залогодержатель, и соответственно все сделки, если имеется залог, под запретом. 

Рассматриваемые варианты.

1. Ничего не делать, надеяться, что застройщик погасит долг перед банком и проблема решиться сама собой.

маловероятно, т что это лучший выбор, поскольку у застройщика попросту явно нет средств. А если так, то вряд  ли они вдруг появятся.

2. Попытаться в судебном порядке добиться права собственности, но не знаю возможно ли это без обременения, а если нет – то есть ли какой-то смысл добиваться собственности с обременением.

в любом случае — это шанс остаться с недвижимостью, закрепив право, ведь вы оплатили сумму по договору.

3. Попытаться разорвать договор и вернуть деньги, вероятно через суд. На что можно рассчитывать при таком варианте? Только возврат оплаченной мной суммы или что-то еще, например, я тратил деньги и время на ремонт, мебель и т.д., которые в случае разрыва договора оказываются мне не нужны.

если у застройщика денег нет, то и исполнить решение суда не предоставится возможным. Возможно ко взысканию  кроме суммы ПДК, понесенные вами убытки.

Добрый день,

В вашем случае надо разбираться, является ли ПДКП надлежащим договором (не ДДУ ли он по факту, и тогда вообще другое регулирование, в том числе залоговых отношений с банком), на какой стадии строительство (сдан объект или не сдан), является ли застройщик банкротом (в таком случае вообще отдельный порядок получения права собственности), что за судебные решения получали иные участники строительства (право собственности на незавершенное строительство или уже на объект).

Какое вообще отношение имеет земля в залоге к обременению объекта в построенном здании, возможно ли такое обременение и т.п.

Объект носит наименование санаторно-курортный, это часто уловка по обходу строительства квартир в соответствующей зоне, т.е. речь вообще может идти о незаконности строительства.

Добрый день, Александр.

Выскажу свое мнение на Вашу проблему.

Расторжение предварительного договора купли-продажи по соглашению сторон с последующим возвратом денежных средств от продавца уже вряд ли возможно.

Кроме того, положения раздела 5 договора о расторжении договора вообще не дают возможность расторгнуть договор Вам как покупателю.

Таким образом, нужно обращаться в суд с иском о расторжении договора с требованием вернуть денежные средства (опираясь на положения ст. 450 ГК РФ).

При этом (перед подачей иска) нужно выяснить, на какой стадии банкротство, а также выяснить правовую природу самого ПДКП (не исключено, что здесь по факту ДДУ).