Арендодатель требует освободить помещения во время ремонта

Question

Здравствуйте, у меня такая ситуация, я в 2017 году через гос.торги взял в аренду сроком на 5 лет помещение в здании, находящегося в муниципальной собственности у администрации города и которое является объектом культурного наследия и подпадает под федеральный закон №73 ФЗ «Об объектах культурного наследия». Так же на это здание утверждено Охранное обязательство в 2016г. Через пол года администрация, так же через аукцион продает это здание физическому лицу с обременением моим договором аренды, то есть покупатель согласился с обременением и был в курсе его, более того даже заключил дополнительное соглашение со мной о том, что теперь он является арендодателем. 30 июля 2020 года собственник здания прислал мне извещение о том, что для исполнения Охранного обязательства на это здание он нанял подрядную организацию, которая начинает комплекс работ по ремонту и реставрации фасадов здания, так же в этом извещении собственник требует от меня возместить ему часть затрат на эти работы по реставрации, пропорционально площади которую я арендую по отношению к полной площади здания. К извещению прилагается акт передачи объекта, от собственника подрядчику, для производства реставрационных и ремонтных работ, по которому здание передается подрядчику полностью за исключением подвала и арендуемых мной на 1-м этаже помещений. Через 3 недели, 23 августа, собственник здания присылает следующее извещение в котором требует уже чтобы я в обще выехал полностью до 1 сентября 2020 года со всем имуществом из арендуемых помещений на срок проведения реставрационных работ(срок работ не указывает) мотивируя это тем, что необходимо проведение работ, исключающих возможность эксплуатации арендуемых помещений во время проведения работ, и так же продолжает требовать с меня компенсацию части его расходов на ремонт фасадов, мотивируя это тем, что я должен это делать по договору аренды, хотя в договоре не слова про это нет. Подскажите пожалуйста : 1) Сейчас собственник требует освободить арендуемые мной помещения, но согласно акту передачи подрядчику здания для ремонта, эти помещения не передаются подрядчику и в перечне работ по реставрации нет работ внутри помещений. На каком основании он это требует, законны ли такое действия и какие у нас варианты избежать выселения? 2) На каком основании собственник требует с меня возмещение части расходов на реставрацию фасадов и может ли он их требовать вообще? Ведь эти расходы не относятся к эксплуатационным расходам или к текущему ремонту, и так же в соответствии с п.11 ст. 47.6 №73 ФЗ «Об объектах культурного наследия» Охранное обязательство подлежит выполнению собственником, а не арендатором, арендатор в моем случае несет расходы на содержание объекта согласно договору и 1-З с. 47.3 №73 ФЗ, как я понимаю расходы на содержание объекта не могут относится к расходам на реставрацию фасадов здания. 3) Собственник требует от меня освободить помещения в срок всего 7 дней, данный срок не реальный для меня, за это время нет возможности найти другие помещения для аренды, заключить новый договори и переехать, да и такой срок просто не разумный. При этом ранее мне о возможном выселении в ближайшее время собственник не уведомлял. Какие сроки для освобождения арендуемых помещений являются разумными с точки зрения законодательства, если этот момент не указан в договоре аренды? Да и в обще договором аренды не предусмотрено проведение этих работ, а просто на меня возложена обязанность по соблюдению 1-З с. 47.3 №73 ФЗ. 4) По плану ремонта здания, который утвержден комитетом по охране объектов культурного наследия, вход с улицы в арендуемые мной помещения будет ликвидирован при этом собственник не говорит мне будет ли вообще отдельный вход с улицы в эти помещения и где он будет находиться, что по сути сделает невозможным аренду мной этих помещений, может ли собственник убрать вход при действующем договоре аренды? Если это будет сделано и после ремонта на основании этого собственник откажет нам в использовании и на основании этого будет требовать расторгнуть договор, на сколько это будет законным? 5) Помогите составить мотивированный ответ на уведомления от собственника, с учетом того, что срок на выселения мне необходим не 7 дней а больше, так же я хочу сохранить договор аренды и продолжать арендовать эти помещения даже с учетом того что будет убран вход в помещения, что бы собственник разъяснил будет ли новый вход и где он будет находиться, и естественно без расходов с моей стороны на реставрацию.

Алексей Байкалов · Answer

Добрый день, Дмитрий. На каком основании он это требует, законны ли такое действия и какие у нас варианты избежать выселения? Дмитрий Не законно, в силу следующего. В силу ст. 617 ГК РФ Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Исходя из этого, договор аренды сохранил свое действие в полном объеме, и Вы продолжили пользоваться имуществом. Все основания для досрочного расторжения договора аренды содержатся в ст. 619 ГК РФ, под них вы не подпадаете, поскольку исполняете договор надлежащим образом. В договоре нет условия о том, что в случае ремонта вы должны освободить помещение.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Дмитрий. арендатор в моем случае несет расходы на содержание объекта согласно договору и 1-З с. 47.3 №73 ФЗ, как я понимаю расходы на содержание объекта не могут относится к расходам на реставрацию фасадов здания.Дмитрий Неоднозначность ситуации в том, что как раз вот этим пунктом на Вас, как на арендатора, возложили обязанности, к которым в том числе можно отнести и реставрацию фасада. Потому что пп 4. п 1 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ 1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; 4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия; А реставрационные работы фасада как раз направлены на сохранение и неизменность облика. Хотя при этом, в договоре аренды не прописан порядок уплаты компенсации и вообще право арендодателя на такую компенсацию. К тому же закон, как Вы сами верно указали возлагает обязанности именно на собственника: 11. Если иное не установлено настоящим пунктом, о хранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора. Поэтому можно ссылаться на то, что договор не предусматривает компенсацию за реставрационные работы, которые возложены на собственника федеральным законом.

Юлия Тарасова · Answer

Здравствуйте, Дмитрий! 1) Сейчас собственник требует освободить арендуемые мной помещения, но согласно акту передачи подрядчику здания для ремонта, эти помещения не передаются подрядчику и в перечне работ по реставрации нет работ внутри помещений. На каком основании он это требует, законны ли такое действия и какие у нас варианты избежать выселения? Дмитрий Поскольку реставрационные работы в арендуемых Вами помещениях производиться не будут, рекомендовала бы Вам в ответе на полученное уведомление сослаться на этот факт. Вероятно, в связи с проведением работ по реставрации доступ в здание, а также непосредственно в Ваши помещения будет затруднен/ограничен или просто физически не возможен. В ответе на полученное уведомление можете указать, что с требованиями арендодателя не согласны, считаете их неправомерными и освобождать помещение не намерены, поскольку действующим договором аренды не предусмотрена такая обязанность арендатора. А также указать, что в связи с возможным ограничением доступа в помещение, согласны приостановить пользование им на период проведения работ, «опечатать» вход в помещение, предварительно составив в присутствии арендодателя (и за его подписью) опись находящегося в помещении Вашего движимого имущества и акт о приостановке использования Вами помещения на период проведения ремонтных работ. В этом акте указать, что за все время, в течение которого помещение арендатором не используется, арендная плата не начисляется и оплате не подлежит. В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 306-ЭС14-929 по делу N А55-11662/2013 указано, что Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.