Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос: как исчисляется в данном случае налог с продажи?
Здравствуйте!
С 2015г являюсь собственником коммерческого помещения (как физическое лицо). С 2017г сдаю его в аренду, оплачиваю УСН (как индивидуальный предприниматель). Договор аренды регистрировался в Росреестре. Сейчас продаю (в договоре продажи фигурирую как физическое лицо). Вопрос: как исчисляется в данном случае налог с продажи?
Вариант 1: не оплачиваю, так как срок в собственности более 5 лет;
Вариант 2: УСН со всей суммы продажи, так как объект использовался в коммерческой деятельности;
Вариант 3: УСН с разницы суммы продажи минус сумма покупки.
В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ
Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.
Таким образом, если ИП, применяющий УСН, получает доходы от предпринимательской деятельности, такие доходы освобождены от НДФЛ, и с этих доходов ИП должен уплатить налог по ставке 6%, если выбран объект налогообложения на УСН «доходы».
Согласно абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Т.е. если ИП продает принадлежащее ему нежилое помещение, которое он использовал в своей предпринимательской деятельности (в частности, сдавал в аренду), то независимо от срока владения данным нежилым помещением с дохода от продажи данного помещения он должен будет заплатить налог, используемый при УСН, т.е. 6 % при объекте «доходы».
Кроме того, в соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ к доходу от продажи недвижимого имущества, которое ранее использовалось в предпринимательской деятельности, не применяется имущественный налоговый вычет, предусмотренный в п. 1 ст. 220 НК РФ.
В письме Министерства финансов РФ от 18.08.2022 №03-11-11/80782 «Об УСН и НДФЛ при продаже недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности» даны следующие разъяснения по данному вопросу:
В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Если имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, то к доходу от продажи указанного имущества применяются положения главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.