Покупка земельного участка с занижением стоимости: риски

Question

Какие риски у меня возникают, если я покупаю земельный участок ИЖС с занижением стоимости. Продавец хочет получить 1700000 руб, но сумму разбить на две части: 1) основной договор на продажу самого участка (500000 руб). 2) и доп. соглашение на стоимость на неотделимые улучшения (1200000 руб). Для регистрации сделки в Росреестр продавец подаст только основной договор. И таким образом сэкономит на оплате ндфл. 1) Какие риски у меня возникают при оформлении сделки таким образом? Какая судебная практика возникновения этих рисков? 2)Какие моменты надо мне, как покупателю, учесть в договоре купли-продажи и доп. соглашении, чтобы в случае, каких-то непредвиденных обстоятельств не потерять деньги?

Дмитрий Носиков · Answer

Здравствуйте. 1) Какие риски у меня возникают при оформлении сделки таким образом? Какая судебная практика возникновения этих рисков? Anton Судебная практика такова, что при установлении истинных условий сделки, к вашей сделке будут применены именно условия которые стороны имели в виду, то есть будет применена цена продажи 1.7 млн. А какие неотделимые улучшения вы указываете в договоре? 2)Какие моменты надо мне, как покупателю, учесть в договоре купли-продажи и доп. соглашении, чтобы в случае, каких-то непредвиденных обстоятельств не потерять деньги? В доп. соглашении нужно четко указать что оплата по нему идет в дополнение к стоимости земельного участка, вообще желательно для вас указать в нем что действительная стоимость участка составляет 1,7 млн. руб.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! О каких неотделимых улучшениях идет речь? Риск в том (как говорит судебная практика), что если вам по каким-то причинам придется расторгать договор купли-продажи, то вам продавец может вернуть только деньги , указанные в основном договоре купли -продажи (500000 рублей). К тому же НК РФ предусмотрен вычет в 1 млн рублей (п 1 ч 2 ст 220 НК РФ), то есть в договоре можно указать было бы не 500 тыс., а 1 млн. руб. Но даже сумма в договоре в данный момент может быть не так важна, если кадастровая стоимость объекта помноженная на коэф 0,7 будет выше указанной суммы в договоре.

Андрей Власов · Answer

1) Какие риски у меня возникают при оформлении сделки таким образом? Какая судебная практика возникновения этих рисков? Anton Антон, добрый вечер! Судебная практика опираятся на разъяснения Верховного суда а он сформулировал в случае выявления притворной сделки последствия в виде применения условий прикрываемой сделки, т.е. при расторжении договора по каким-то причинам продавец должен будет вернуть всю сумму п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, с уд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.