Либо оформить не улучшения, а дизайн-проект?

Question

Хотим приобрести таунхаус с земельным участком. На данный момент заключили предварительный договор купли-продажи с задатком в 50 000 руб. Согласно договору цена объектов недвижимости 3 990 000 руб., из которых жилой дом стоит - 3 700 000 руб., земельный участок - 290 000 руб. К предварительному договору имеется приложение "Перечень неотделимых и отделимых улучшений". Это приложение не заполнили и не подписали. Является ли это ошибкой-основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи? Каким образом хоть как-то обезопасить себя, когда будем выходить на основной договор? Что лучше расписка на неотделимые улучшение или второй договор на улучшения? Либо оформить не улучшения, а дизайн-проект? Также продавец изначально говорил о сумме в договоре купли-продажи в 2 500 000 руб., а сейчас заявил, что нашел ошибку, пересчитал, получилось 1 500 000 руб. Таким образом имущественный вычет я могу получить не с 2 000 000 руб, а только с 1 500 000 рублей. Возможно ли на данной стадии сделки собрать доказательства для дальнейшего доказывания в суде недействительности сделки с сохранением приобретенной недвижимости? (Я понимаю, что это не та сделка, при которой мне гарантируется все и сразу, хочу продумать разные пути действий)

Олег Чемоданов · Answer

Добрый день Виолетта! К предварительному договору имеется приложение «Перечень неотделимых и отделимых улучшений». Это приложение не заполнили и не подписали. Является ли это ошибкой-основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи? Виолетта Поскольку перечень является приложением к договору, при подписании договора считается, что Вы ознакомлены со всеми условиями, в том числе, указанными в приложениях к договору. Не подписание приложения не является основанием для расторжения договора. Каким образом хоть как-то обезопасить себя, когда будем выходить на основной договор? Что лучше расписка на неотделимые улучшение или второй договор на улучшения? Либо оформить не улучшения, а дизайн-проект? Виолетта Неотделимые улучшения от того так называются, потому что их нельзя отделить от объекта недвижимости. Поэтому в суде данный договор или расписка будут рассматриваться критично, большая вероятность признания ее недействительной. В результате сумма за улучшения будет прибавлена к общей сумме договора купли-продажи недвижимости. В данной ситуации лучше заключить отдельный договор на приобретение мебели у Продавца, то есть приобрести иное имущество, которое не будет являться не отделимым от дома. Также продавец изначально говорил о сумме в договоре купли-продажи в 2 500 000 руб., а сейчас заявил, что нашел ошибку, пересчитал, получилось 1 500 000 руб. Таким образом имущественный вычет я могу получить не с 2 000 000 руб, а только с 1 500 000 рублей. Виолетта На основании пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса: Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Если в договоре не предусмотрено условие об изменении цены, значит поменять ее в дальнейшем не представляется возможным. «Возможно ли на данной стадии сделки собрать доказательства для дальнейшего доказывания в суде недействительности сделки с сохранением приобретенной недвижимости?» В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса: При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. При признании сделки недействительной, стороны должны возвратить все полученное по сделке, Вы обязаны будете вернуть недвижимость, взамен получив оплаченную сумму.

Роман Артемьев · Answer

Здравствуйте, Виолетта. Настаивайте на включении в договор полной стоимости объектов — 3 990 000 руб. Неотделимые улучшения не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку они являются частью объекта недвижимости как неделимой вещи и не являются отдельными объектами гражданских прав (статьи 128, 133 Гражданского РФ). Поэтому есть риск, что сделку в суде могут признать недействительной как не соответствующую закону (ст. 168 ГК РФ), совершенную с противозаконной целью (уклонения от от уплаты налога) (ст.169 ГК), притворную (заключенную на меньшую сумму) (ст. 170 ГК РФ). В связи с этим заключать договор на предложенных условиях не рекомендуется. С уважением, Роман.

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Виолетта. К предварительному договору имеется приложение «Перечень неотделимых и отделимых улучшений». Это приложение не заполнили и не подписали. Является ли это ошибкой-основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи? Виолетта Если внимательно изучить приложенный Вами предварительный договор купли-продажи, то можно отметить, что никаких ссылок на приложение он не содержит, поэтому приложение вообще частью ПДКП не является, тем более оно не подписано никем. Ваши правоотношения с продавцом, в том числе относительно конкретного товара — коттеджа и з/у регулируются только нормами ГК РФ и подписанным договором — см. ст.ст.307, 421, 432, 434, 438, 455 ГК РФ. При этом спорный момент, дающий повод вообще считать ПДКП незаключенным — объекты недвижимости вообще никак не идентифицированы (ни адреса объектов, на кадастрового номера, совсем ничего, просто дом и просто з/у -а какие? в г.Москве на красной площади?))))). При этом, согласно п.3 ст.429 ГК РФ 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Если же объекты были идентифицированы, то говорить об основаниях расторжения договора можно было бы либо по соглашению сторон, либо по решению суда, либо вследствие незаключения договора в предусмотренный ПДКП срок. — п.6 ст.429, ст.450 ГК РФ. Каким образом хоть как-то обезопасить себя, когда будем выходить на основной договор? Что лучше расписка на неотделимые улучшение или второй договор на улучшения? Либо оформить не улучшения, а дизайн-проект? Виолетта Просто дополнительное соглашение о другой цене, для регистрации оно не сдается. При этом оформляется 2 расписки — одна по основному ДКП, вторая по доп.соглашению. Какие-то неотделимые улучшения не являются объектом гражданских прав по смыслу ст.129 ГК РФ, а потому товаром быть не могут -см. ст.455 ГК РФ. Возможно ли на данной стадии сделки собрать доказательства для дальнейшего доказывания в суде недействительности сделки с сохранением приобретенной недвижимости? (Я понимаю, что это не та сделка, при которой мне гарантируется все и сразу, хочу продумать разные пути действий) Виолетта Указанные выше расписки и доп.соглашение и будут доказательствами.