Спор о сносе объекта. Сложный вопрос, много материала

Question

03.11.2020 появилось исковое заявление от администрации О СНОСЕ ЗДАНИЯ, мотивация которого заключается в том что якобы объект не соответствует разрешимой этажности (спор не о целевом использовании а о этажности). На самом деле: Объект зарегистрирован как ИЖС потому что изначально строился и планировался быть ИЖС, далее делалась внутренняя перепланировка и сейчас по факту используется как Гостевой Дом. С того момента как объект был построен в 2010-2011 годах, не каких внешних реконструкций по увеличению этажей не делалось. По факту 1 подземный этаж. 3 не подземных этажа и крыша. По крыше одного блока можно гулять (терраса) , в другом блоке сделана игровая детская комната фактически на чердаке. Разрешение было выдано на постройку 3х этажного ИЖС здания, НО сейчас администрация пытается заявить что в действительности построено 5 этажей вместо 3. Ссылается на 2 источника ошибочно трактованных этажность: 1) Рост потреб надзор трактует 4 этажа, в том числе подземный 1 (всего 4 этажа (3+1) , администрация в контекстен понимает эту фразу как 4+1 (всего 5 этажей) ) 2) Иное решение суда трактует запрет на эксплуатацию (до приведения в норму) по другому спору как “запретить эксплуатировать 4 этажное здания с подземным этажом ( по факту 3 этажа и 1 подземный , но администрация опять указывает на то что здание имеет 5 этажей ) Другие факты на которые хотела бы обратить внимание: 1) здание строилось в 2010 году, по законодательству в те годы подземный этаж не считался этажом (была норма о том что 2/3 части этажа должны быть ниже уровня земли - нарушений по старому законодательству у нас не было, кадастровый номер здания говорит о том что его регистрация в реестре начинается с 17.02.2011 2) здание состоит и 3 одинаковых корпусов соединенных буквой “П” , в конце 2009-2010 году на стадии полностью выведенных 1 и 2 корпусов и частично выведенного 3го корпуса администрация обращалась в суд о сносе объекта , мотивируя о “визуальных” нарушениях. Ввиду этого была сделана судебная экспертиза которая разъяснила что здание соответствует нормам , этажности, высотам и тд. Сейчас администрация в иске ссылается на старый спор поясняя что старый спор был о другом объекте , что якобы тогда было 3 этажа , а сейчас они “видят” 5 этажей. Какие действия делаются в данный момент: 1. Написано заявление в егрн с просьбой разъяснись значения ихние записи - “4 , в том числе подземный 1” 2. Готовится заявление в суд на основании статьи ст.200 ГПК РФ с просьбой исправить в решение о запрете на эксплуатацию фразу “4 этажное здание с подземным этажом” на “3 этажное здание с подземным этажом”. ЧЕГО ЖЕ Я ХОЧУ: От юристов хочу внимательное изучение документов и ситуации , выявить позицию защиты обязательно с указанием приоритетов. Разъяснить что следует делать “как защищаться” в этой ситуации ПЕРВОСТЕПЕННО , ВТОРОСТЕПЕННО , ТРЕХСТЕПЕННО , 4 , 5 степенно … “ Нужно чтоб была видна именно последовательность. Нужно выявить и указать на все юридические факты которые помогли бы нам выработать правильную и сильную позицию.

Вагиз Ахмадиев · Answer

Здравствуйте! А кадастровый номер объекта в 2010 и 2020 году один и тот же?

Елизавета Курандова · Answer

Добрый день! Считаю в Вашем случае самая первостепенная позиция это доказательство правильное применения строительных норм определяющие этажность вашего ИЖС, действовавших на время возведения постройки. здание строилось в 2010 году, по законодательству в те годы подземный этаж не считался этажом (была норма о том что 2/3 части этажа должны быть ниже уровня земли — нарушений по старому законодательству у нас не было, кадастровый номер здания говорит о том что его регистрация в реестре начинается с 17.02.2011 В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном 19.03.2014, Президиумом Верховного Суда РФ ориентирует суды на то, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки. В связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно отменены состоявшиеся по делу судебные постановления по делу по иску У. к В. о признании бани самовольной постройкой, обязании ответчика осуществить снос самовольной постройки за свой счет. Президиумом областного суда, в частности, было указано, что несоответствие местоположения построек сторон требованиям СП 30-102-99 в части соблюдения расстояния до границы соседнего приквартирного участка, а также СНиП 2.07.01-89 в части расстояний между строениями не могло служить основанием для сноса спорных построек как самовольных, поскольку на время их возведения названные нормативные акты не были приняты и, соответственно, застройщик не мог их нарушить. Т.е так как на момент строительства постройки нарушений по старому законодательству у вас не было.На время возведения вами данной постройки новые НПА не были приняты значит и нарушить вы их не могли. 2.Исходя из чего согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 к этажам жилых домов относят: этаж мансардный (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа; этаж надземный – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли; этаж подвальный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения; этаж технический – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания; этаж цокольный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений. Самое главное, что согласно данной инструкции: Этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. На основании чего : 4 этажа, в том числе подземный 1 Данная формулировка при определении этажности дома уже не обоснована, так как подземный этаж не учитывается при определении этажности дома При этом первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.

Дмитрий Савин · Answer

Добрый день! Суду, чтобы сделать вывод в решении о самовольной постройке, в частности о превышении количества этажей, в любом случае потребуется опираться на заключение строительно-технической экспертизы (ст.79 ГПК РФ). Истец представляет акт осмотра и фототаблицу, но данных доказательств для таких выводов недостаточно. В деле 2010 г. у Вас по объекту также назначалась экспертиза по объекту и ее вывод Согласно заключению судебно-технической экспертизы от (дата) г. спорное строение по своим параметрам, функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению является индивидуальным трехэтажным жилым домом, который соответствует СНиП, санитарным, сейсмическим и экологическим нормам. Таким образом, никаких нарушений выявлено экспертом не было. Вы указываете: С того момента как объект был построен в 2010-2011 годах, не каких внешних реконструкций по увеличению этажей не делалось. Представляется, что тактически для подготовки позиции (отзыва) на иск целесообразно обратиться к эксперту (в компанию), который у вас ранее делал экспертизу для дела 2010 г., и заказать подготовку заключения специалиста по объекту на текущую дату (заключить соответствующий договор). Вы вправе представить в суд свои доказательства (ст.57 ГПК РФ). Также на стадии работы с указанным специалистом можно представить обоснованные возражения по иску. Безусловно суд может не ограничиться заключением данного специалиста и назначит экспертизу, но для вас по крайне мере будут ясны шансы по делу и возможность корректировки своей позиции. В части разъяснений по этажности для периода (2010 г.), когда было зарегистрировано право собственности на объект есть следующие разъяснения Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости ПИСЬМО от 27 августа 2008 г. N АМ/1567 ОБ ЭТАЖНОСТИ ЖИЛОГО ДОМА Таким образом, при указании количества этажей «3» и количества подземных этажей «1» этажность здания будет определяться как разница данных показателей — «2». То есть в рассматриваемом случае объектом недвижимости будет являться двухэтажное здание, что не противоречит определению объекта индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (статья 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Возник вопрос, жилой дом возводился на основании разрешения на строительство (ст 51 ГрК ФР), были ли отступления от разрешения, был ли ввод в эксплуатацию? В 2010 году действовала дачная амнистия. Но если вы получали разрешение и вводили объект в эксплуатацию, то это существенная помощь для положительного решения вопроса. В настоящий момент согласно ст 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три , высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. То есть, по факту в жилом доме может быть 4 этажа, один подземный и три надземных. Если в выписке из ЕГРН это так и указано, стоит об этом говорить. Кроме того, даже если предположим, что у здания один «лишний» этаж, но по факту это крыша или мансарда, которая переделана вам в одной части здания в жилую комнату, то в 222 ГК есть разные вариации исправления «самовольной постройки», снос это крайняя мера. Ведь можно же администрации просить, к примеру, привести в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. Я не предлагаю «сдаваться», но просто как один из аргументов несоразмерности требований «допущенным» нарушениям. Что касается строительства именно такого объекта с подвалом и мансардным этажом, то следует, ориентироваться на законодательство 2010 года. Кроме того, скорее всего есть технический паспорт объекта на 2010 год. Такой объект, на который выдан технический паспорт считается ранее учтенным и законодательство, применяемое сегодня не может влиять на снос такого здания (ст 69 218-ФЗ от 13.07.2015 года). Также, обратите внимание на ч 3 ст 22 52-ФЗ от 30.11.1994 года Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 Кодекса в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий: 1) права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года; 2) параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом; 3) эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений. В общем, полагаю, у вас вопрос основной с мансардным этажом связан. Поскольку тех.этаж при наличии трех этажей иметь допускается в самом определении. Поэтому необходимо написать отзыв на исковое заявление, если еще не писали, изложить свою позицию об отсутствии нарушений. В ходе процесса, если судья будет настаивать на проведении экспертизы, то подготовить вопросы к экспертизе, главный из которых соответствует ли возведенный жилой дом разрешению на строительство, выданному администрацией, а также градостроительным нормам, установленным на год строительства. Ну а про нецелевое использование участка вы и так сами знаете. У вас и решение суда было на эту тему. Успехов вам в суде и как только положительно решится ваш вопрос, стоит просить разрешение на условно разрешенный вид на земельный участок и решать вопрос с изменением назначения здания. Всего хорошего!

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Нина. Поскольку специализируюсь на самовольных постройках, их сносе, выскажу свое мнение по иску и по Вашим вопросам. Первое. Вам нужно акцентировать усилия и доказательства на том моменте, что имеется вступившее в силу решение суда, которым Ваша постройка судом и судебной экспертизой признана соответствующей строительным и иным нормам. Гражданский процессуальный кодекс Статья 61. Основания для освобождения от доказывания 1. Обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании. 2. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Приложите к возражениям на иск вступившее в силу решение суда и заявите суду ходатайство об истребовании дела 2010 года для обозрения в судебном заседании по настоящему иску для сравнения технических характеристик дома изученных ранее судебной экспертизой. Если параметры дома не изменились, то дальше и спорить не о чем, преюдиция должна снять все вопросы. 2. Если же были внесены изменения в параметры строения, то придется доказывать их легальность и соответствие строительным и иным нормам на день строительства. Отличие мансарды от этажа здания приводится в СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями N 1, 2, 3) СП 54.13330.2016 3.31 этаж здания: Часть здания между высотными отметками верха перекрытия или пола по грунту и верха вышерасположенного перекрытия (покрытия), включающая пространство высотой в чистоте (от пола до потолка) 1,8 м и более.(Измененная редакция, Изм. N 1 , 3 ). 3.31а этаж мансардный (мансарда): Этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.(Введен дополнительно, Изм. N 1 ). Соответственно если у Вас высота помещения мансарды по документам и фактически более 1.5 метров, то изменять ее фактически деревянными полами или нашивками над потолком и по документам. Потом после вступления в силу решения суда можете вернуть в исходное. По Вашим вариантам действий. Скрывать мансарду, если есть доказательства ее характеристик и можно установить что к ней ведут водопровод, электричество, кондиционирование, канализация, не советую. В соответствии со статьей 79 ГПК если будет назначена судебная экспертиза, Вас могут признать уклонившимся от ее проведения и суд может сделать выводы не в Вашу пользу Гражданский процессуальный кодекс Статья 79. Назначение экспертизы 3. При уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым. Я рекомендую привести Мансарду в нормативное положение по высоте. Соответственно жилым мансарду в любом случае не признают как по высоте так и ввиду того, что она не оборудована отоплением. Дополню.