Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Комната в комуналке в МСК: реновация и улучшение жилищных условий
Я являюсь собственником комнаты в коммунальной квартире (жилая площадь 19,4 (это право владения), занимаемая приведенная площадь 30,22 (это право пользования) [приведенная = разделенная на всех собственников площадь коридора, кухни, туалета]) в г. Москва.
В 1988 получила эту комнату по ордеру. Стою в очереди на улучшении жилищных условий с 18.03.1998г. На момент постановки на учет в очередь в комнате было прописано 3 человека, в данный момент прописана и проживаю одна. В 2015 приватизировала (уже была одна прописана).
Это не стандартная коммунальная квартира. По данным ЕЖД из МФЦ характеристика занимаемого жилого помещения – коммунальная 27-комнатная квартира. Квартира не соответствует нормам (санитарным) – по данным БТИ нет душа, общая кухня, общий туалет. Фактически – это дом коридорной системы, общежитие.
Далее события развиваются следующим образом:
Июнь 2017 получила уведомление из ДГИ, где, ссылаясь на ст. 17, 20 и 21 Закона г. Москвы №29 меня уведомили, что в целях улучшения жилищных условий предоставить мне отдельное жилое помещение невозможно вследствие конструктивных особенностей многоквартирных домов (что бы это ни значило, пояснений нет). В этом же письме мне была предложена субсидия на приобретение или строительство жилого помещения в дополнение к занимаемому. На это письмо я ответила отказом.
Дальше была незначительная переписка по поводу «обновите данные, сдайте еще тысячу документов» и
Январь 2020 в ответ на мое обращение из ДГИ пришло письмо, где говорится о том, что вне очереди я не имею права получить квартиру, но они могут мне предложить возмездный способ улучшения жилищных условий: предоставление жилого помещения по договору купли-продажи (725 в очереди) или предоставление субсидии (759 в очереди). Я написала заявление на оба варианта (январь 2020).
Июнь 2020 – уведомление из ДГИ, где снова сослались на невозможность предоставить отдельное жилое помещение в следствие конструктивных особенностей. И предложили субсидию. Я согласилась на субсидию (июнь 2020) и написала согласие на улучшение жилищных условий путем получения субсидии в дополнение к занимаемому помещению со снятием с учета.
Сентябрь 2020 – уведомление из ДГИ, что можно выкупить свободную(ые) комнату(ы) (сослались на №1285-ПП). Здесь же перечислены комнаты в нашей коммунальной квартире с разным метражом. Пока никаких действия не совершала.
Еще один важный факт: комната находится в доме, который попал в первую волну переселения по реновации. По неофициальным данным дома под переселение будут сдаваться в 2-4 квартале 2021 года (то есть время на выкуп и на субсидию довольно мало).
Вопросы:
1. Если я соглашаюсь на выкуп предложенной комнаты, будет ли это основанием для снятия меня с очереди по программе субсидирования?
2. Можно ли одновременно согласиться на выкуп комнаты и остаться в очереди по программе субсидирования? В какой момент меня удалят из очереди? И если не получится по какой-то причине выкупить комнату, мне придется получать субсидию и ждать очередь с начала?
3. Допустим, я приобретаю комнату 7,3 квм к своим 19,4 квм (норма 18 квм), является ли это улучшением жилищных условий? И если нет, то мне откажут в договоре выкупа?
4. Если я приобретаю комнату по договору купли-продажи, а не по договору соцнацма (договор соц найма здесь вероятно не пройдет, так как соц норма жилья уже обеспечена), означает ли это, что я сразу приобретаю право собственности на новую комнату? То есть процедура приватизации не потребуется?
5. В пакете документов к заявлению-согласию на выкуп комнаты есть пункт о предоставлении нотариально заверенных согласий или отказов других соседей, ставших на учет ранее меня. Сейчас я на владею информацией о том, кто из нанимателей и собственников встал на учет ранее меня. У какой организации можно запросить данную информацию? Могу ли я в качестве нотариально заверенного отказа разослать письма с уведомлением по почте и приложить их к пакету документов? И что делать, если нет выхода на соседей? Как получить такой нотариальный отказ?
6. Комнату я буду выкупать по рыночной стоимости. Что подразумевается под рыночной стоимостью и где посмотреть ее размер?
7. Допустим, я приобретаю комнату (7,3 квм). То есть фактически у меня в собственности будет две комнаты (19,4 и 7,3), полностью изолированные. Я – единственный собственник. При переселении по программе реноваций положено ли мне 2кк? Возможен ли вариант, что мне дают 1кк и равноценное возмещение за вторую (7,3) комнату? Могу ли я отказаться? По какой цене будет возмещение (рыночная? кадастровая?)?
8. Допустим, я приобретаю ту же 7,3 комнату. Я являются пенсионеркой и проживаю (и прописана одна). Могут ли мне дать 1кк квартиру с соблюдением занимаемой жилой площади?
По закону Москвы номер 29 от 14 06 2006 г. вы можете рассчитывать на субсидию или выкуп комнаты. Далее когда дом пойдет под снос если у вас будет одна комната вам дадут однокомнатную квартиру в новом доме. Если все же выкупите вторую комнату то получите двушку. В законе о статусе столицы от 1993 г, говорится о предоставлении равнозначного жилья при сносе по количеству комнат. По очереди пока получают жилье по Москве очередники до 1993 г. Так что по очереди ещё ждать долго.
Здравствуйте! Ваши первый и второй вопросы, в принципе, аналогичны по содержанию.
ВЫ состоите на учёте в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.
Согласно статьи 4 закона города Москвы от 14 июня 2006 года N 29 как предоставление субсидии, так и выкуп по договору купли-продажи с использованием средств города, являются формами обеспечения нуждающихся в улучшении жилищных условий. Соответственно, получив субсидию на приобретение дополнительной комнаты, Вы утрачиваете статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Если по какой-то причине выкуп комнаты не состоится, Вы сохраняете своё право и остаётесь в очереди. Если выкуп состоится, Вы будете исключены из списков нуждающихся после выкупа.
Допустим, я приобретаю комнату 7,3 квм к своим 19,4 квм (норма 18 квм), является ли это улучшением жилищных условий? И если нет, то мне откажут в договоре выкупа?
Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно понимать, по каким основаниям Вы находитесь в очереди. Исходя из вопроса, на момент постановки в очереди, норма жилья была ниже учётной. Впоследствии состав семьи изменился, и, тем не менее, из очереди Вас не исключили. Соответственно, имеются иные основания признания Вас нуждающейся. Во всяком случае, приобретя дополнительную комнату, по количеству квадратных метров Вы не будете нуждающейся и это будет считаться улучшением жилищных условий. Почему Вам должны отказать в договоре выкупа — непонятно, если ВАм ДГИ предлагает этот самый выкуп. Постановление Правительства Москвы № 1285 -ПП как раз об этом: оно регулиреует порядок предоставления освободившихся комнат в коммунальных квартирах. В нём же содержится перечень необходимых документов, которые должны предоствляться.
Если я приобретаю комнату по договору купли-продажи, а не по договору соцнацма (договор соц найма здесь вероятно не пройдет, так как соц норма жилья уже обеспечена), означает ли это, что я сразу приобретаю право собственности на новую комнату? То есть процедура приватизации не потребуется?
Действительно, договор соц. найма здесь не пройдёт, поскольку будет превышена норма предоставления. После заключения договора купли-продажи Вы регистрируете Ваше право в Ростреестре. Согласно ст. 223 ГК РФ:
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
То есть, с момента регитсрации перехода права, Вы приобретаете право собственности. Приватизация — это самостоятельный способ приобретения права, здесь она не потребуется.
У какой организации можно запросить данную информацию? Могу ли я в качестве нотариально заверенного отказа разослать письма с уведомлением по почте и приложить их к пакету документов? И что делать, если нет выхода на соседей? Как получить такой нотариальный отказ?
Здесь, конечно, немного неверно с точки зрения ГК РФ возлагать на покупателя эту обязанность, поскольку именно на продавце, а не на покупателе лежит обязанность по уведомлению остальных собственников о продаже. СТ. 250 ГК РФ:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Но, тем не менее, постановление № 1285 -ПП требует такие документы от покупателя.
Такую информацию можно получить в ДГИ ( в части того, кто поставлен на учёт нуждающихся раньше Вас). Сведения о собственниках Вы можете получить самостояткльно, запросив в Росреестре выписку из ЕГРН по адресу жилого помещения. А вообще можете обратиться к нотариусу и он сам займётся уведомлениями (здесь только вопрос цены). Если обратиться к разъяснениям по форме уведомления, то да: можно направить уведомления заказным письмом с описью вложения.
Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Комнату я буду выкупать по рыночной стоимости. Что подразумевается под рыночной стоимостью и где посмотреть ее размер?
Отчёт об оценке рыночной стоимости предоставлется Департаментом.
Расчёт производится согласно Постановлению от 14 августа 2007 г. N 703-ПП «Об утверждении методики расчёта выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации в рамках городских жилищных программ».
С постановлением можете ознакомиться по ссылке https://www.mos.ru/dgi/documen...
Постановление достаточно древнее, но, как ни странно, на сайте Москвы значится в актуальных документах. А вообще ежеквартально нормативы срдней рыночной стоимости устанавливаются Минстроем. Например, Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 июня 2020 г. N 351/пр “О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2020 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2020 года” рыночная стоимость кв. метра установлена в размере 110 087 рублей.
Здесь указан порядок приобретения комнаты по рыночной цене.
Приложение 5
к постановлению Правительства
Москвы
от 18 октября 2018 г. N 1285-ПП
ПОРЯДОК ВЫКУПА ИЗ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА МОСКВЫ ОСВОБОДИВШИХСЯ КОМНАТ В КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИРАХ, ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ПО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
В законе четко сказано взамен двух комнат получите двушку, без всяких доплат.
Федеральный закон от 01 июля 2017 г. N 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации „О статусе столицы Российской Федерации“