Имеет ли право УК тратить средства на гарантийные дефекты без обращения к застройщику?

Добрый день.

Регламентируется ли порядок действий УК, в случае выявления дефекта, который должен быть устранён застройщиком по гарантии?

Денис

Указанного регламента нет. Но в данном случае, УК имела достаточные основания для обращения к застройщику с требованием об устранении выявленного дефекта по гарантии.

Можете уточнить МКД являлось объектом долевого строительства?

Если, да, то в силу ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

 Поскольку собственниками выбран способ управления МКД, управляющая организация в данном случае представляет интересы участников долевого строительства, которые вправе в силу пункта 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства.

При этом если все же имело место списание средств на текущий ремонт дома и устранение недостатков за их счет, то управляющая компания также не лишена права потребовать выплаты понесенных расходов. 

     Здравствуйте, Денис.
      Для того, чтобы заставить застройщика устранять  недостатки управляющая компания должна была составить письменную претензию к застройщику с приложением акта обследования выявленных недостатков.
     Обратиться в суд от имени жильцов управляющая компания могла после наделения ее этими полномочиями путем проведения собрания собственников с включением в повестку вопроса  — о наделении УК полномочиями по обращению в суд с иском к застройщику об устранении строительных недостатков.  
      Так, в Определении № 305-ЭС19-20516 (5) по делу № А40-217303/2016 Верховный Суд РФ разобрался может ли управляющая компания быть представителем собственников многоквартирного дома:

отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права. Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию.

         В силу ст.7 Федерального закона  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик должен выполнить ремонтные работы в разумный срок. Так,  правильным было бы, если срок устранения недостатков был указан управляющей компанией  в  претензии к застройщику. Также в данном вопросе можно руководствоваться Законом о защите потребителей, согласно которого конечный срок для исправления недочетов не может превышать сорока пяти дней.

     Всего доброго!