Предварительный договор купли-продажи, задаток, красные линии, договор даренния
Добрый день! Требуется юридическая консультация по вопросу сделок с недвижимостью. Фактическая ситуация: 01 марта 2019 года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Квартиры две, что отображено в предварительном договоре. Имеется незаконченная перепланировка (объединение квартир) и предписание БТИ от 2017 года об устранении некоторых погрешностей перепланировки (разрешено объединение квартиры, нужно сдвигать стены). Но в предварительном договоре есть положение о том, что квартира свободна от предписаний. Фактически квартира продана на 5 млн дешевле именно ввиду того, что имелись красные линии. Покупатель знал о них, ему были направлены фактический план помещения и план БТИ до подписания договора. Покупатель неоднократно был в квартире, видел, что квартира одна, а не две. Предписания продавец передал покупателю, но расписку об этом не взял. В предварительном договоре указано, что его гос регистрация должна пройти не ранее 15 марта 2020 года. В договоре есть положение о задатке в размере 100% стоимости квартир. Задаток в полном объеме уплачен покупателем в дату подписания договора. Официально ни одна из сторон сделки не предлагала другой стороне на настоящий момент зарегистрировать договор купли-продажи. Но в декабре 2020 года инициировать регистрацию хотел продавец, затем написал покупателю, что в Россреестре договор не зарегистрируют ввиду красных линий. Позже продавец передумал, и направил покупателю пакет документов для гос регистрации по email, но покупатель не проявил инициативы по гос регистрации договора. Покупатель угрожал продавцу, что если продавец не выдаст покупателю ген доверенность, покупатель истребует с него 2-ю сумму задатка. Продавец отказался ее выдавать. Продавец передал квартиру покупателю в сентября 2020 года, в декабре 2020 года покупатель направил продавцу фото расписки от руки о получении ключей от квартиры. Покупатель ремонтирует квартиру с сентября 2020 года. Вопросы: 1. Может ли продавец сейчас, до предъявления покупателем материальных претензий, подарить другую квартиру, в которой прописан он и его дочь, дочери? Не будет ли данная сделка признана мнимой? Перерегистрироваться продавец после заключения договора дарения не будет. На настоящий момент покупатель не предъявлял материальных претензий продавцу ни в какой форме. 2. Может ли суд обязать продавца уменьшить стоимость квартиры ввиду красных линий? 3. Может ли суд обязать продавца выплатить сумму задатка в 2-м размере? Некоторые обстоятельства: Квартиры были завещаны дочери продавца, но дочь подарила квартиру продавцу. Дочь состоит на учете в психиатрической клинике, дееспособна, имеет 3 группу инвалидности бессрочно. Покупатель отслеживал квартиры с 2016 года, до заключения предварительного договора записывался в БТИ для консультаций по вопросу устранения красных линий. Продавец - пенсионер. Имеет доход исключительно в виде пенсии. Продавец выписался из квартиры, которую передал покупателю, в 2020 году. На сумму, вырученную от продажи квартиры, Продавец сразу же купил новую в ЖК бизнес-класса. У продавца есть кредиты, но он выплачивает их регулярно.
Может, если недостатки товара (красные линии, предписания) не оговорены в договоре, на основании ч.1 ст. 475 ГК РФ:
Здесь надо изучать условия предварительного договора, который может быть расценен как основной договор купли-продажи, если фактически выплачена полная стоимость квартиры и квартира фактически передана покупателю, который проводит в ней ремонт.
Так, согласно
Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”
Благодарю. Вопрос о мнимости сделки, по которой продавец (мать) намерен подарить дочери квартиру, которая приобретена на средства, которые продавец получил по предварительному договору купли-продажи квартир, которые до дарения дочерью матери этих квартир, принадлежали дочери по завещанию. Риск, который видит мать: покупатель заявит о возврате задатка в двойном размере или об уменьшении стоимости квартиры, в этой связи у матери возникнут обязательства по выплате покупателю, и, поскольку мать знала о красных линиях в продаваемой квартире, она могла предвидеть, что они возникнут эти обязательства. По факту с покупателем была устная договоренность о том что он за свой счет устранит красные линии, ему направлялся фактический план помещения и план, который ранее имелся в БТИ, но мать не подписала соглашения с покупателем о том, что он за свой счет устраняет предписания. А в предварительном договоре упустила пункт о том, что квартира без предписаний.