Кто-то сказал, что нет пункта о форс мажорах

Здравствуйте, Анна,

Продавец разбил сумму в 850 т. р., то есть, Вы оплачиваете — 725 т. р. по договору № 254-Ш купли продажи земельного участка (за участок); и 125 т. р. по договору на оказание услуг №ШЛ/06-2021 (за услуги по подбору земельного участка), а именно:

3.1. Исполнитель обязуется:

— подобрать земельный участок с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, ориентировочной площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Шишкино (далее – «Земельный участок»);

О причине Вы можете поинтересоваться у продавца, вероятно это связано с налогообложением (уменьшается стоимость проданного земельного участка).

Единственное о чем Вам стоит волноваться, в случае расторжения договора и при возврате сторон в исходное состояние (предположим), Вам будет возвращена стоимость участка только по договору купли-продажи, то есть 725 т. р.

Либо, в случае расторжения договора по основанию, указанному в п. 4.1.:

4.1. В случае нарушения Покупателем срока проведения расчетов по оплате цены Объекта, установленных Договором, более чем на 14 (Четырнадцать) календарных дней, Продавец вправе отказаться от исполнения обязательств по Договору, направив письменный отказ заказным письмом с уведомлением о вручении Покупателю. В таком случае Договор считается расторгнутым с момента получения указанного уведомления Покупателем. При этом 70% (семьдесят процентов) от полученных Продавцом по Договору денежных средств подлежат возврату Покупателю в течение 15 (Пятнадцати) рабочих дней с момента получения Продавцом требования Покупателя о возврате денежных средств путем перечисления на счет Покупателя, указанный последним в требовании о возврате. Остальная часть от полученных Продавцом по Договору денежных средств в размере 30% (тридцать процентов), удерживается Продавцом в качестве штрафа.

Вам вернут 70 % от 725 т. р.

Услуги же на сумму 125 т. р. по подбору земельного участка считаются оказанными после подписания Вами акта сдачи-приемки этих услуг. На эти деньги при расторжении договора и возврате земельного участка (и такое возможно) Вы претендовать не сможете.

По сути стоимость земельного участка искусственно занижена на 125 т. р. (стоимость услуг по его подбору).

Здравствуйте. 

не понимаю, что это вообще за агентский договор, какова его функция, этого агента

Подскажите, есть ли в этих договорах что-то, о чем стоит беспокоиться?

Анна Маг

у Вас не совсем агентский договор,  у Вас в договоре указано, что «Исполнитель»  обязуется

— подобрать земельный участок с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, ориентировочной площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Шишкино (далее – «Земельный участок»);

только у Вас тут как раз небольшое несовпадение предмета договора между договорами, какой участок Вам исполнитель выше указал, а по ДКП Вам передаётся

Для малоэтажной жилой застройки, общей площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 50:28:0110224:222, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, Домодедовский р-н, д. Шишкино, далее именуемый «Объект».

У Вас то есть не агентский договор, а  просто договор оказания услуг по подбору участка.

какова его функция, этого агента

Анна Маг

указал выше.

Подскажите, есть ли в этих договорах что-то, о чем стоит беспокоиться?

Анна Маг

в части договора оказания услуг не увидел.

В ДКП обратить внимание, что

1.7. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости Объекта, указанный Объект находится в залоге у продавца. 

ну  и раз залог, то

1.10. Покупатель не вправе распоряжаться (продажа, дарение, уступка, аренда, иное обременение права) приобретаемым в соответствии с условиями настоящего договора Объектом до момента полной оплаты Объекта.

Обратить внимание тут

Настоящим Покупатель подтверждает, что ему известно о том, что в отношении Объекта в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись об ограничениии в использовании земельным участком, предусмотренной статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с возможным нахождением участка на приаэродромной территории аэропорта Домодедово и/или аэропорта Остафьево.
Согласно ранее действующему законодательству РФ приаэродромная территория устанавливалась как окружность радиусом 30 километров от контрольной точки аэродрома (середины взлетно-посадочной полосы).

Здравствуйте, Анна! 

Совершенно не имею никакого опыта в покупке недвижимости. Нужна юридическая оценка договора. Кто-то сказал, что нет пункта о форс мажорах

Ну на самом деле пункты о форс-мажорных обстоятельствах не всегда включаются в тексты Договоров, это не тот момент, которого стоит опасаться.

При посещении офиса продаж обсуждалась стоимость 850 000, а потом мне прислали договор купли-продаж и агентский договор, которые в сумме составляют 850 000, но я не понимаю, что это вообще за агентский договор, какова его функция, этого агента

Ну если верить тому, что написано в этом договоре, 125 тысяч Вы платите за услуги по подбору земельного участка и сопровождению сделки (в пункте 3.1. перечислены обязанности Исполнителя). Вот только нюанс в том, что другая сторона по Договору (ИП Дорофеева) не сама лично заключает с Вами договор, это делает ее представитель по доверенности Ахтямов. Зачем все это нужно, не понимаю. Если Вы не контактировали ни с Дорофеевой ни с Ахтямовым, можете требовать, чтобы все ограничилось одним Договором на сумму 850 тысяч. Ну и это не самый важный момент. 

Самый важный для Вас момент в пункте 1.12. Договора купли-продажи, прочитайте его внимательно. В отношении этого земельного участка установлены ограничения на основании статьи 56 Земельного кодекса РФ!

Ст. 56 ЗК РФ:

2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

Статья 105 ЗК РФ:

Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:
8) приаэродромная территория;

У Вас приаэродромная территория, как я понял. Во всяком случае ограничения на использование все равно есть, по этому основанию или по иному. А это означает, если простым языком объяснять, дополнительные трудности для Вас, если Вы планируете что-то строить на этом участке (например, с получением разрешения на строительство могут быть серьезные проблемы). Да и элементарно перепродать участок в дальнейшем с таким ограничением просто не будет. 

Дело Ваше, но хорошо подумайте нужен ли Вам такой участок и стоит ли за него платить 850 тысяч. Лично я бы не советовал покупать, но это мое субъективное мнение, не навязываю. 

  С уважением!