Документы при оформлении договора купли-продажи жилого помещения

Алексей, добрый вечер.

Странно, что документы для одобрения недвижимости банком, предоставляли не вы, как заемщик, а юр. лицо, как продавец… Если вы выбирали эту недвижимость, то в первую очередь должны были ознакомиться с правоустанавливающими документами. Банк, так как уже одобрил вам кредит, ничего на сделке, кроме договора ипотеки, вам ничего предоставлять не будет.

Следовательно, если отбросить странности, указанные выше, банк уже проверил подлинность и чистоту сделки, поэтому готов заключить с вами договор ипотеки. На основании ст. 6Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ

Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности.

Таким образом, перед выходом на сделку, если вы ранее этого не сделали, нужно запросить как минимум выписку из ЕГРН на приобретаемое имущество, из которой будет видно, на каком основании данное жилое помещение принадлежит юр. лицу, есть ли на нем обременения, а так же квитанции, из которых можно будет увидеть, что нет задолженности по коммунальным платежам.

В идеале, еще и развернутую выписку из домовой книги, чтоб быть уверенным, что никто из прошлых собственников не находится в местах лишения свободы или не находится под опекой государства.

Здравствуйте, Алексей!

Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ не содержит конкретного перечня документов, которые запрашивает банк при рассмотрении заявки на ипотеку. Однако, анализируя отдельные его положения, можно сделать вывод о том, какие документы точно понадобятся:

Абз. 1 ч. 2 ст. 9:

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Следовательно, нужна выписка из ЕГРН на объект.

Абз. 2 ч. 2 ст. 9

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Это значит, что выписка должна быть расширенной, с указанием правообладателей. Заемщику такой документ не выдадут, его запрашивает продавец объекта. Но в банк обычно выписка передается через заемщика (то есть Вы запрашиваете ее у продавца и предоставляете в банк).

Абз. 1 ч. 3 ст. 9

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем

Когда приобретается вторичное жилье, всегда заказывается отчет об оценке его рыночной стоимости. Отчет заказывает и оплачивает заемщик. Банк может рекомендовать определенные оценочные компании.

Стоимость квартиры, указанная в этом отчете, должна быть не меньше запрашиваемой суммы кредита.

Также добавлю из практики, что может запросить банк:

1. Правоустанавливающий документ (то есть на основании чего продавец стал владельцем объекта).
2. Технический паспорт.
   
3. Выписка из домовой книги (покажет, не зарегистрирован ли кто-то на объекте).
4. От продавца — юридического лица — справка о том, что процент стоимости отчуждаемой квартиры — менее 25% от его активов, т.е. не является крупной.

Обычно все документы банк запрашивает у заемщика (в формате сканов).

Алексей, здравствуйте.

В дополнение к мнению уважаемых коллег и по просьбе администрации Правовед.ру. 

Какие документы необходимо запросить Покупателю (физ. лицо) у продавца(Юр.лицо ООО) при оформлении договора купли-продажи жилого помещения, если сделка через ипотеку(одобрена и все готово к сделке РосБанк)?

Исходя из своей частой практики сопровождения сделок с недвижимостью, рекомендую ознакомиться со следующими документами:
1) так называемая расширенная выписка из ЕГРН о квартире: в ней проверить права собственности продавца на нее; отсутствие обременений; ознакомиться с основаниями возникновения у продавца прав собственности на квартиру;
2) документы-основания возникновения права собственности на квартиру: это может быть договор купли-продажи, по которому продавец купил квартиру, документы о строительстве и вводе в эксплуатацию (если продавец первый собственник квартиры), свидетельство о праве на наследство и многое другое;
3) технический паспорт (не обязательно, но если он у них есть);
4) устав ООО-продавца: на предмет порядка сделок (кто и на какую сумму в этом ООО имеет право совершать сделки, т.е. подписывать договоры купли-продажи);
5) договор купли-продажи квартиры;
6) выписку из домовой книги;
7) выписку из ЕГРЮЛ: на предмет того, не ликвидируется ли продавец в настоящее время, не банкротится ли и кто имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности;

8) доверенность на представителя со стороны продавца (если это не лицо, имеющее право действовать без доверенности);
9) справки об отсутствии долга по коммунальным услугам (или квитанции, где на это будет указано).

Во всех указанных выше документах советую сверить данные квартиры (кадастровый номер, этаж, площадь) с фактическими. Т.е. во всех документах должно быть указано одно и то же, поскольку описание предмета в договоре купли-продажи недвижимости является существенным условием договора.
Согласно ст. 554 ГК РФ:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Обязан при такой сделке сам банк запрашивать и проверять документы(оригиналы/сканы) продавца и какие документы?

Как правило, банк конечно же тоже проверяет все документы. Это опять же из своей практики. Банк заинтересован в отсутствии проблем в сделке. В противном случае могут может остаться без заложенной квартиры, но с вашим долгом перед ними. Поскольку от прозрачности и легальности всех документов на квартиру зависит и безопасность банка (покрытие возможных убытков за счет стоимости заложенной квартиры в случае невозврата вами кредита), то они заинтересованы в легальности всех документов, участвующих в сделке. 

Обязан ли банк при подписании со мной договора ипотеки показать мне документы(оригиналы/сканы), которые предоставил банку продавец?

Показывать вам документы банк не обязан, т.к. в этой сделке банк защищает, разумеется и в первую очередь, свои интересы, а не ваши. Но т.к. деньги за квартиру платите вы, хоть и в кредитной форме, то вы вправе требовать от продавца предоставить для проверки своими силами те документы, какие считаете нужным.

Прошу дать понятный и грамотный ответ Юриста, с большой практикой в вопросах ведения сделок с недвижимостью, знающего нюансы и т.д.

Дополнительно могу посоветовать проверить информацию о квартире и ее продавце на сайтах судов. В картотеке арбитражных дел https://kad.arbitr.ru/ советую посмотреть споры с участием продавца, проанализировать их, если они есть: о чем они подают иски, о чем к ним и т.п. Кроме того, там же вы можете проверить не возбуждено ли в отношении них банкротное производство.
На сайте суда общей юрисдикции (по месту нахождения квартиры) советую тоже посмотреть споры с участием продавца на предмет того, не возбуждалось ли дел по вопросу незаконных перепланировки или переустройства квартиры.

Будут вопросы — обращайтесь.