Нужно проанализировать предварительный договор купли-продажи недвижимости с точки зрения интересов покупателя. Необходимо найти подводные камни и подозрительные моменты в предварительном и основном ДКП.
Здравствуйте
пред дкп
1.2. Стороны обязуются заключить Основной договор в течение 60 (Шестидесяти) календарных дней с даты оформления Продавцом права собственности на Объект, но не позднее ____________ года, и в любом случае не ранее наступления всех следующих обстоятельств:
— снятия Продавцом обременения c Объекта в виде ипотеки в силу договора в пользу Публичного акционерного общества Банк ВТБ (ПАО Банк ВТБ) (п.1.5. Договора).
- государственной регистрации права собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре недвижимости;
— полной оплаты Покупателем обеспечительного платежа в размере и в сроки, предусмотренные п. 4.2. Предварительного договора;
а вот когда пройдет регистрация права собственности- неизвестно у вас- в итоге эти сроки могут сколько угодно раз двигаться
+ обеспечительный платеж у вас
обратите внимание, это не аванс
по гк — обеспечительный платеж это способ обеспечения обязательств
Статья 381.1. Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
тут еще и ипотека банка — когда она будет снята и будет ли- большой вопрос
при этом надо разбираться с документами — почему тут предварительный договор с условием о регистрации прав собственности, на ком щас тогда эта собственность, что там с ипотекой- это все серьезнейшие вопросы и они в случае чего могут сделать вашу сделку вообще нереальной- это самое главное всегда
тем более
1.3. В случае, если по истечении даты, указанной в абз. 1 п. 1.2. Предварительного договора, право собственностиПродавца на Объект не будет зарегистрировано в связи с задержками, вызванными со стороны государственных органов (Росреестр, иные органы), Продавец имеет право в одностороннем порядке продлить срок выполнения принятых на себя по Предварительному договору соответствующих обязательств на разумный срок, но не более чем на 4 (четыре) месяца, предварительно уведомив об этом Покупателя в порядке, предусмотренном п.8.7. Предварительного договора. Указанное уведомление должно быть направлено Покупателю в срок не позднее 14 (Четырнадцати) дней до даты заключения Основного договора, указанной в п.1.2. Предварительного договора.
сроки могут еще и продлевать без вашего согласия
Здравствуйте, Сергей.
1.3. В случае, если по истечении даты, указанной в абз. 1 п. 1.2. Предварительного договора, право собственности Продавца на Объект не будет зарегистрировано в связи с задержками, вызванными со стороны государственных органов (Росреестр, иные органы), Продавец имеет право в одностороннем порядке продлить срок выполнения принятых на себя по Предварительному договору соответствующих обязательств на разумный срок, но не более чем на 4 (четыре) месяца, предварительно уведомив об этом Покупателя в порядке, предусмотренном п.8.7. Предварительного договора. Указанное уведомление должно быть направлено Покупателю в срок не позднее 14 (Четырнадцати) дней до даты заключения Основного договора, указанной в п.1.2. Предварительного договора.
Вот это не совсем удобное для Вас условие — срок может быть продлён до 4 мес. — если срок принципиален, то можно уменьшить.
1.5. Продавец уведомил Покупателя о том, что на дату подписания Сторонами Предварительного договора земельные участки общей площадью 20 605 кв. м (далее именуемые при совместном упоминании и/или по отдельности — «Земельный участок») со следующими характеристиками:
Дальше идёт перечень участков, и обременения.
Но не совсем понятно о каком объекте идёт речь — это МКД?
В п.2.1 он назван «Многофункциональный жилой комплекс». Что он собой представляет? По какой причине столько участков.
Или может это целый ряд МКД с другими объектами?
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
1)вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);
В общем, надо смотреть проектную документацию, как это всё возводилась — нет ли там каких проблем.
Указанная в настоящем пункте стоимость Объекта является окончательной и не подлежит изменению ни при каких обстоятельствах, в том числе в случае изменения площади Объекта при проведении повторных (дополнительных) обмеров Объекта кадастровым инженером.
Вот здесь указывают, что не будет перерасчёта — следовательно, надо ещё раз проверить точность обмеров.
4.2. Обеспечительный платеж составляет сумму в размере Основной договор. Стоимость Основной договор. Стоимость (прописью).
Вот здесь непонятно — в какой сумме будет обеспечительный платёж.
Насколько он соотносится с ценой договора.
Срок на оплату — 5 дней.
5.5. При расторжении Предварительного договора до окончания срока его действия (за исключением одностороннего отказа Продавца от исполнения Предварительного договора в соответствии с п. 5.2., 5.3., 5.4. Предварительного договора или одностороннего отказа Покупателя от исполнения Предварительного договора в соответствии с п.5.6. Предварительного договора) Сторона, выступившая инициатором расторжения Предварительного договора, уплачивает другой Стороне штраф в размере 10% (Десять процентов) от суммы Обеспечительного платежа. Если Стороной, выступившей инициатором расторжения Предварительного договора до окончания срока его действия, является Покупатель, то Продавец вправе удержать сумму штрафа из средств, подлежащих возврату Покупателю. Оставшиеся после удержания денежные средства подлежат возврату Покупателю в порядке и сроки, установленные в абз.3 и абз. 4 п.5.2. Предварительного договора.
Отдельный момент по штрафам — посмотрите, устраивают ли они Вас.
Потому что они как правило, везде зеркальные прописаны, но, как понимаю, продавец — довольно крупная компания, и для них это может быть не так значительно как для отдельного покупателя.
8.Заключительные положения
Дата, место и время подписания Основного договора уточняется Продавцом посредством направления Продавцом Покупателю уведомления (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или телеграммой) с указанием планируемых места, даты и времени подписания Основного договора, в которые Покупатель обязан явиться с документом, удостоверяющим личность (паспорт гражданина Российской Федерации, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования) и копией документа об оплате Обеспечительного платежа. Перед подписанием Основного договора Покупатель обязан проверить правильность указания в Основном договоре своих паспортных данных и номера своего страхового номера индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования.
Вот здесь можно уточнить хотя бы, чтобы город был тот же. Также можно добавить, чтобы уведомление было отправлено с таким расчётов, чтобы у Вас было хоть какое-то время.
8.5.1. В случае изменения реквизитов Продавца: организационно-правовой формы, наименования, адреса местонахождения (адрес местонахождения и/или почтовый адрес), номера расчетного счета, иных реквизитов, Продавец сообщает об указанных изменениях путем опубликования соответствующей информации на сайте Продавца в сети Интернет по электронному адресу www.discoverydom.ru. Покупатель считается надлежащим образом уведомленным о соответствующем изменении реквизитов Продавца в день публикации Продавцом указанных сведений на сайте www.discoverydom.ru в сети Интернет. С этого дня у Покупателя возникает обязанность исполнять свои договорные обязательства по новым реквизитам Продавца. Покупатель самостоятельно осуществляет контроль за обновлением информации, размещенной на вышеуказанном сайте.
Нужно будет следить за их сайтом — если какие-то реквизиты изменятся — они могут просто их указать там, не уведомляя Вас лично.
При этом считается, что Вы уведомлены сразу в день публикации.
По-хорошему, конечно, стоит менять пункт — и чтобы они именно уведомление направляли.
8.2. Недействительность какого-либо условия Предварительного договора не влечет недействительность других его положений.
8.8. Недействительность какого-либо условия Предварительного договора не влечет недействительность других его положений.
Два дублирующих друг друга пункта.
2.1.2. В случае, если между собственниками помещений в
здании, в котором расположен Объект (далее- «Здание») заключено соглашение, регулирующее порядок пользования общим имуществом в Здании, Покупатель обязуется в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект присоединиться к такому соглашению.
Лучше узнать об этом заранее и изучить. Либо вообще убрать этот пункт.
2.1.4. Покупатель обязан не устанавливать бытовые технические и другие устройства (кондиционеры, их выносные блоки, антенны телеприема, любое другое оборудование) на фасаде Здания,не производить своими или привлеченными силами любые работы по монтажу-демонтажу и/или другому изменению конструкций, составных элементов и цвета выполненного Продавцом фасада Здания (включая замену оконных рам, изменение их цвета и т.д.), а также не выполнять технологические отверстия в несущих и ненесущих конструкциях, закрытых конструкциями и элементами фасада Здания. Покупатель имеет право производить установку вышеупомянутых конструкций/устройств только в местах, определенных проектной документацией, в строгом соответствии с документацией и рекомендациями организации, осуществляющей управление эксплуатацией Зданием.
Обратите внимание — тут масса ограничений.
Законность их, конечно, под вопросом — потому что такие вещи должны регулироваться, например, Правилами, принятыми на общем собрании собственников, а не в договоре с Продавцом.
Статья 421 ГК РФ Свобода договора
4.Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
2.2.1 Покупатель обязан оплатить Цену Объекта в размере, установленном настоящим Договором.
Не совсем понятно, как вообще будет происходить оплата.
9.6 Продавец уведомляет Покупателя о наступлении обстоятельств непреодолимой силы через опубликование сообщений на сайте www.discoverydom.ru, без направления Покупателю каких-либо дополнительных письменных сообщений.
Об обстоятельствах непреодолимой силы продавец извещает просто через, опять же без личного уведомления.
Настоящее условие Договора может быть изменено Участником в любой момент в одностороннем порядке путем отзыва согласия на обработку персональных данных. Отзыв согласия на обработку персональных данных осуществляется посредством составления письменного документа, который должен быть направлен в адрес Застройщика в порядке, предусмотренном Договором.
Неправильно указали сторон договора. То же самое в Предварительном.
подвох тут в том, что они будут заниматься снятием ипотеки- только если вы заплатите обеспечительный платеж
в итоге — снимут они залог или нет- неизвестно, в часть ваших денег- будет уже и них- и сможете вы их вернуть в случае чего или нет- неизвестно
единственное- что по условиям он все таки может быть возвращен
и там
п. 5.2
то есть отказывается продавец — а неустойки они вычитают с вас
5.3- те же 02.% и 10% вам за не подписание основного договора
важно
то есть просто при отказе с вашей стороны- вы теряете 10%
тоже самое- если отказ от них
исключение- если ипотеку не снимут они и вот какие то ограничения
подумайте серьезно- подходит вам это или нет
п. 7.4- стандартная подсудность по месту ответчика
п. 8.4
что это за фирма и зачем она нужна- не понятно
да и еще на 10 лет
п 8.7.1 просто удалить вот это
вы щас уже его подписываете в момент эпидемии — все знают об этом и возможных вариантах- надо это убрать от непреодолимой силы
а то вам опять сроки поменяют или еще что то могут придумать, и при этом попытаться ответственности не нести
и уведомления еще только через сайт