Потенциальное Банкротство арендодателя - собственника (физлицо и ИП) торгового помещения и риски для арендатора (ООО)

Question

Мы, как ООО, являемся потенциальным арендатором помещения торгового назначения. Собственник рассматриваемого торгового помещения (физлицо и ИП) – арендодатель сдает свое помещение в аренду по невысокой ставке которую можно с разных позиций оценить и как «рыночную» и как «несколько ниже рыночной». Наше видение что ставка аренды рыночная, так как: 1. Помещение с неузаконенной перепланировкой – для приведения в соответствие которой потребуется потратить значительные средства и время. 2. Назначение помещения, по которому оно использовалось последние 20 лет уже не актуально. Лучшее использование помещения требует вложений в перепланировку и ремонт для использования по другому назначению. Эти вложения будем делать мы в случае аренды данного помещения. 3. Помещение сдается в аренду с октября 2020 года и до сих пор не было сдано. Предложение об этом находится все это время в открытом доступе на сайте Циан. Что также может свидетельствовать о том, что цена аренды рыночная. 4. Собственник помещения имеет большие долги по налогам. Около полумиллиона из того что пробили по базе ФССП. Также он имеет ликвидированную (видимо заброшенную им) ООО, которая была ликвидирована в 2020 году по инициативе налоговой, так как видимо не подавалась отчетность и не проводились операции — По собственнику есть СВЕДЕНИЯ О ЛИЦАХ, ПОДПАДАЮЩИХ ПОД УСЛОВИЯ, ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ ПОДПУНКТОМ «Ф» ПУНКТА 1 СТАТЬИ 23 ЗАКОНА О РЕГИСТРАЦИИ (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 08.08.2001 № 129-ФЗ). И собственник до 2023 года не имеет право быть учредителем ООО и Ген директором. Не смотря на сложности выше — Помещение нам интересно, и мы хотели бы его взять в аренду на срок 10 лет. Собственник согласен на долгосрочный договор. В связи с тяжелым текущим финансовым положением собственника есть опасения что он может быть признан банкротом в ближайшее время. Хотя его риэлтор уверяет, что таких предпосылок нет — он состоятельный человек и это его не единственная недвижимость. У нас есть опасение что человек все-таки может быть признан банкротом учитывая его большие долги. Вопросы: 1) Если все-таки собственник будет признан банкротом в будущем – какие риски в данном случае несем Мы как арендатор его помещения? 2) Как имеет смысл проверить собственника помещения, чтобы потом можно было доказать что мы добросовестный арендатор заключивший сделку по рыночной цене? (в реестре банкротов не числиться. По ФССП все долги посмотрели. В Судебных делах пробитых по https://sudact.ru/ и https://kad.arbitr.ru/ на данный момент ответчиком не является.) Возможно имеет смысл запросить его кредитный рейтинг из пары ведущих БКИ? Получить данные о других его объектах недвижимости — чтобы быть уверенным что стоимость активов выше чем сумма долгов или что есть и другие объекты которые могут быть проданы чтобы удовлетворить претензии кредиторов? Что еще имеет смысл сделать? 3) Можем ли мы как добросовестные арендаторы таким образом Прописать ДОГОВОР чтобы ГАРАНТИРОВАТЬ себе право аренды даже в худшем случае развития событий – если собственник-арендодатель будет все-таки признан банкротом, проиграет суд кредиторам и его имущество = данное помещение будет изъято в пользу кредиторов? 4) Какие шансы что в данном негативном сценарии наш долгосрочный договор аренды признают недействительным? От чего это зависит? Какие шансы при том что помещение у него изымут в пользу кредиторов что в этом случае они смогут разорвать с нами договор аренды? 5) В случае признания его Банкротом Все сделки за последние 3 года оспариваются автоматически или по каждой из сделок должно быть подано заявление от кредитора и признании ее недействительной? 6) Возможно имеет смысл на номинальную сумму стать кредитором должника – одолжить ему 10 тысяч по расписке – чтобы иметь право быть среди кредиторов и продвигать там свои интересы в случае банкротства и судов? 7) На данное помещение в феврале повесили обременение – запрет на регистрацию в Росреестре. По одному из долгов на 38 тысяч перед Налоговой переданной на исполнение ФССП. Соответственно для заключения долгосрочного договора потребуется заключить договор на 11 мес, с условием его регистрации на оговоренный срок после того как должник погасит этот долг и обременения будет снято. В случае невыполнения этого за 11 мес – автоматическое продление договора на 11 мес. Какие в этом случае дополнительные риски? Как лучше в договоре или доп соглашении прописать обязать собственника оплатить долги по налогам из наших арендных платежей и снять обременение на долгосрочную регистрацию договора?

Юрий Колковский · Answer

1) Если все-таки собственник будет признан банкротом в будущем – какие риски в данном случае несем Мы как арендатор его помещения? Роман Здравствуйте. Ну во первых, есть смысл отметить, что надо бы получить экспертное заключение от оценщика с тем, чтобы были установлены все нюансы установления именно такой арендной платы. В этом случае Вы будете защищены от того, чтобы Вам вменялся умысел при получении в аренду данного помещения. Если цена аренды будет рассчитана и близка к установленной договором, то с этой точки зрения я опасностей не вижу. Что еще имеет смысл сделать? Роман Собственно перечисленное Вами вне открытых источников, Вы можете получить только при наличии доброй воли самого арендодателя, поскольку никто Вам из БКИ и Росреестра такие данные не предоставит. Я бы предложил ориентироваться на ситуацию, когда банкротство так или иначе будет. При этом получение оценки арендной платы, как было сказано выше, будет хорошим способом избежать обвинений в получении необоснованных преференций. 3) Можем ли мы как добросовестные арендаторы таким образом Прописать ДОГОВОР чтобы ГАРАНТИРОВАТЬ себе право аренды даже в худшем случае развития событий – если собственник-арендодатель будет все-таки признан банкротом, проиграет суд кредиторам и его имущество = данное помещение будет изъято в пользу кредиторов? Роман Если не будет признано, что Вам сдавалось помещение по сильно заниженной цене, то Вы как любой другой арендатор (ст. 617 ГК РФ). 5) В случае признания его Банкротом Все сделки за последние 3 года оспариваются автоматически или по каждой из сделок должно быть подано заявление от кредитора и признании ее недействительной Роман Нет, не автоматически. Есть в законе о банкротстве такое понятие как подозрительные сделки. По ст. 61.2 127-ФЗ – это неравноценные или вредные сделки, а основанием для отнесения сделки к неравноценной является отличающееся встречное исполнение обязательств другой стороной, включая случаи отличия цены или прочих условий в худшую сторону по сравнению со среднерыночными. Так что именно наличие правильной оценки гарантирует сохранение сделки как таковой. 6) Возможно имеет смысл на номинальную сумму стать кредитором должника – одолжить ему 10 тысяч по расписке – чтобы иметь право быть среди кредиторов и продвигать там свои интересы в случае банкротства и судов? Роман Не вижу в этом смысла.

Елизавета Курандова · Answer

Добрый день! 1) Если все-таки собственник будет признан банкротом в будущем – какие риски в данном случае несем Мы как арендатор его помещения? Роман При банкротсве собственника данное помещение скорее всего будет выставлено с торгов и у него будет новый собственник, либо оно встанет на баланс мунипалицета, который будет нести уже все расходы по помещению. Т.е при банкротсве собственника имущество меняет собственника, по основаниям, предусмотренным ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно ст.617 ГК РФ: 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Т.е даже если после банкротсва у помещения появится новый собственник, ваш догоовр аренды продолжит действовать. Единственной в процессе банкроства могут возникнуть проблемы с поставкой коммунальных услуг, что может отразится на вашей деятельности. Кроме того, риск будет если договор будет не зарегистрирован, новый собственник может сказать что он вас не знает.Но и этот вопрос тоже решаеться в судебном порядке. ) Как имеет смысл проверить собственника помещения, чтобы потом можно было доказать что мы добросовестный арендатор заключивший сделку по рыночной цене? Роман Я тут никаких рисков не вижу, так как собственник вправе распоряжаться своим имуществом любым не запрещенным законом способом и сдавать его он может по любой цене установленной соглашением сторон. Согласно ст.424 ГК РФ: 1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В независимости от того проверите вы его или нет, на вас это собо не скажеться. Единственной при заключении догоовра закажите выписку из ЕГРЮЛ на эту дату и сохраните ее.Вы подтвердите что на день заключения договора собственником было именно это юридическое лицо. 3) Можем ли мы как добросовестные арендаторы таким образом Прописать ДОГОВОР чтобы ГАРАНТИРОВАТЬ себе право аренды даже в худшем случае развития событий – если собственник-арендодатель будет все-таки признан банкротом, проиграет суд кредиторам и его имущество = данное помещение будет изъято в пользу кредиторов? Роман Как я указала выше это право у вас возникает в силу закона, согласно ст.617 ГК РФ. Можете условия данной нормы отразить еще раз в договоре. Даже если помещение будет изьято и передано арендатором, это не являеться оснвоанием для расторжения догоовра и его прекращения. Очень внимательно нужно посмотреть, чтобы в договоре не было иных отличных от законных условий

Бесплатная консультация юриста

Потенциальное Банкротство арендодателя - собственника (физлицо и ИП) торгового помещения и риски для арендатора (ООО)

У вас похожая ситуация?