Действие и расторжение договора аренды при смене собственника

Здравствуйте.

КАк доказать, что договор фиктивный и объяснить полиции что он не имеет силы и не действует с момента заключения, а арендатор там подставной.

гость

Полиция в такой ситуации, вряд ли поможет, только суд. Всё-таки спор гражданско-правовой.

Нужно ли было регистрировать договор на срок более года, будет ли он действителен без регистрации и обязателен для нового собственника.

гость

Обременение по договору найма, действительно, требует регистрации, если договор заключен на срок 1 год и более.

 Статья 674 ГК РФ Форма договора найма жилого помещения

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Старый собственник квартиры заключил договор аренды, имеет ли право новый собственник его расторгнуть?

Уточните, пожалуйста, как произошла смена собственника — купля-продажа или как-то иначе?

Здравствуйте

Смена собственника не является основанием для расторжения найма

гк

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

полиция тут не поможет совершенно, тут у вас гражданские отношения- эти споры- только через суд — и доказывать и фиктивность договора и отсутствие проживания- то есть отсутствие реальных отношений найма — например как притворная сделка 

гк

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

регистрировать договор найма в росреестре надо, если он заключен более чем на 1 год.

Здравствуйте!

Нужно ли было регистрировать договор на срок более года, будет ли он действителен без регистрации и обязателен для нового собственника.

гость

Да, нужно в силу статьи 674 ГК РФ.

КАк доказать, что договор фиктивный и объяснить полиции что он не имеет силы и не действует с момента заключения, а арендатор там подставной. Крайне необходимо вселится новому собственнику как можно скорее.

гость

Обращаться в полицию смысла не вижу, поскольку это гражданско-правовые отношения. Здесь необходимо обращаться иском в суд и пытаться оспорить договор в рамках статьей 10, 170 ГК РФ.

Здравствуйте.

В основе ваших правоотношений с нанимателем лежат нормы ЖК РФ и ГК РФ о  правах пользования нанимателя. В данном случае, это п.1 ст.30 ЖК РФ, ст.35 ЖК РФ, на основании которых Вы вправе его выселить в судебном порядке.  В основе позиции нанимателя будут положения ст.617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поэтому Вам нужно будет доказать незаключенность договора. (см. п.431 ГК РФ) на момент перехода права собственности. Договор найма в данном случае будет использоваться как доказательство.

Вы же заявляете ходатайство о проведении технической экспертизы (на давность его составления, подписания). В зависимости от ее результатов и решится вопрос по существу.

Ну и следует обратить также внимание, выносился ли запрет распоряжаться квартирой в рамках обеспечительных мер судом или как мер ограничения приставом. Если да, то договор недействителен в силу п.1 ст.168 ГК РФ с момента вынесения решения суда об этом.

Соответственно, доказав это, наниматель утратит законные основания пользования квартирой и подлежит выселению.

Добрый вечер,

Ситуация достаточно распространенная. Есть два подхода, первый последовательно признавать все документы предъявляемые некими лицами недействительными в суде, оснований очень много,  ст.10 ГК РФ, мнимость сделки и т.п. 

Никто не помешает появиться новому арендатору с новым договором и по кругу т.п.

Вариант второй, при передаче квартиры взыскателю составляется акт приема-передачи, согласно нему вы получили квартиру, никаких арендаторов в ней не было. Соответственно, при конфликте вы показываете выписку из ЕГРН, где вы собственник и акт приема-квартиры от приставов, второе лицо показывает договор, заключенный в период когда квартира была арестована, очевидно что первый документ, как минимум убедительней. В таком случае единственная проблема фактическое владение. Если вы ее решите, арендатор будет ходить по судам, с нулевыми шансами.