Как я понимаю это должен быть предварительный договор цессии (переуступки) по договору долевого участия

Здравствуйте!

Переуступка прав требования по ДДУ действительно предусмотрена, такая возможность закреплена в ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. Необязательно, чтобы такой договор составлял именно застройщик. В целом Вы можете даже не спрашивать его разрешения: в силу ч. 1 ст. 11 214-ФЗ и ст. 388 ГК РФ, поскольку личность кредитора (дольщика) принципиального значения не имеет, согласие должника не требуется.

Если застройщик настаивает на том, что составлять договор переуступки будет он и только он, в этом усматривается нарушение ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1. Если Вы согласны на такие условия, то все нормально, если же передумаете — имейте в виду, что Вы можете поручить составление договора любому другому специалисту.

Соглашение об авансе прописано достаточно подробно, вот только оно относится к договору купли-продажи, а не уступки прав требования, а потому нуждается в существенной переработке. Странно, что Ваш риелтор не заметил этого.

Всех условий основного договора соглашение об авансе содержать и не должно, поскольку назначением такого соглашения является подтверждение намерений заключить этот самый основной договор. Это способ обеспечения исполнения обязательств: Вы гарантируете, что примете на себя права требования по ДДУ, а другая сторона — что не передаст их кому-либо другому в указанный срок.

Предварительный договор с условием внесения аванса заключить не получится, так как аванс противоречит его природе. Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, если договор назван предварительным, но предполагает внесение одной из сторон части цены, такой договор будет квалифицироваться как основной с условием предоплаты.

Поэтому рекомендую обратиться к юристу для составления корректного соглашения об авансе.

Здравствуйте.

Лично я вообще не усматриваю необходимости предварительного договора. К нему прибегают в случаях сделок с уже готовой недвижимостью в тех случаях, когда необходимо время для подготовки сделки — сбора документов, например, подачи заявки в банк на получение ипотечного кредита и т.д. 

В Вашем же случае речь идет об уже существующих в наличии правах дольщика, возникших на основании ДДУ с застройщиком. 

Бывает такое, что ввиду неурегулированности отношений между риэлтером и его клиентом (одной из сторон сделки) риэлтеры навязывают сторонам предварительный договор с принятием аванса на себя, либо его передачей сразу после заключения предварительного договора заключившей его стороной риэлтеру, то есть риэлтер тем самым «страхует» себя на случай неоплаты своих услуг.

Тут только Вам решать, заключать или не заключать предварительный договор. В зависимости от того, связан ли продавец какими-либо обязательствами с риэлтером, и есть ли у Вас его контакты я бы рассматривал ведение переговоров с самим продавцом,  заключение договора цессии без каких-либо предварительных.

Если же заключать предварительный, то уж точно не по приложенному образцу, так как коллегой совершенно справедливо отмечено, что он не имеет никакого отношения к уступке прав, он о купле-продаже объекта недвижимости.

Вопрос как правильно оформить такой предварительный договор с авансом или не стоит связываться?

Вносимую часть средств, которую Вы называете авансом, если Вы уж сильно захотите все же подписать предварительный договор, можно внести, как задаток. При этом согласно п.2 ст.380 ГК РФ

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).