Вопросы по сдаче жилья в аренду: требуется пошаговое руководство для оформления договора аренды (без уплаты арендной платы, т.к. арендаторы - родственники) для того, чтобы снять с собственника ВСЕ риски по эксплуатации квартиры, в том числе риск повреждения объекта аренды и имущества третьих лиц.
Здравствуйте! Договора аренды без установления арендной платы не бывает, что и закреплено в ст.606 ГК РФ
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В Вашем случае подойдет заключение договора безвозмездного пользования, что регулируется главой 36 ГК РФ.
Безвозмездное пользование ст.689 ГК РФ -
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В данном договоре возможно прописать все любые условия относительно бремени содержания имущества, распределения расходов, кто, что выполняет, за что несет ответственность, в том числе и предусмотреть
ВСЕ риски по эксплуатации квартиры, в том числе риск повреждения объекта аренды и имущества третьих лиц.
Безусловно можно ориентироваться и на заключение договора найма жилого помещения, что регулируется различными нормами как Жилищного кодекса Российской Федерации так и ст.671 ГК РФ, но опять же присутствует признак платы за предоставление жилого помещения.
Алгоритм, пошаговые вопросы, которые интересуют Вас можно обсудить отдельно.
Здравствуйте, уважаемый Денис!
По порядку: Если Вы не планируете получать арендную плату-то в данном случае это будет договор безвозмездного пользования жилым помещение. т.к. аренда-это коммерческий найм, в данном случае не подходит.
ГК РФ Статья 689. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Что касается условий: Общие обязанности ссудополучателей ( лиц, которые будут проживать в квартире ) устанавливаются ГК РФ:
ГК РФ Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи
Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Вы же в самом договоре можете прописывать условия более детально. Договор заключается в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требуется.
С уважением, Пархоменко Вадим Николаевич.
Далее дополню
Что касается рисков повреждения объекта: опять же ссудополучатель несёт установленную гражданским законодательством ответственность:
ГК РФ Статья 696. Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи
Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.
И наконец, что касается ответственности перед третьими лицами:
ГК РФ Статья 697. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи
Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя.
1. Ссудополучатель (родственник) — не платежеспособный гражданин. Если он повредит объект договора, то какие будут перспективы у ссудодателя привести объект в исходное состояние? Если никаких, то этот риск через страхование решить возможно?
2. Если неплатежеспособный ссудополучатель повредит имущество третьих лиц (затопит нижерасположенный магазин с дорогим товаром), то пострадавший магазин сможет переадресовать иск о возмещении ущерба ссудодателю? Например, с обоснованием что ссудодатель заведомо знал, что ссудополучатель неплатежеспособен и тем не менее доверил ему право использовать квартиру?
3. У квартиры 2 собственника (доли 50/50). Можно ли заключить договор безвозмездного пользования без согласия второго собственника? Если нет, то каким документом должно быть оформлено его согласие? Приехать лично на заключение договора он не сможет.
1 — В договоре безвозмездного пользования возможно предусмотреть условия страхования объекта договора.
Перспективы у ссудодателя привести объект в исходное состояние зависят от финансовых возможностей. Что касается ссудополучателя, то в договоре предусмотреть возможно условия несения ответственности, риск повреждений.
Что касается платежеспособности, то это не является предметом договора, это как имущественный признак/финансовая составляющая гражданина.
2 — В договоре возможно предусмотреть условия о несении фактов таких повреждений. По законодательству отвечает причинитель вреда, но иски, как правило, подаются к собственнику и уже впоследствии в порядке регресса. В качестве примера судебной практики приведу — что если такой факт случится, соответственно на основании договора, в котором будут прописаны все условия в суде заявляется ходатайство о привлечении в качестве надлежащего ответчика Вашего ссудополучателя + представляется договор. Тогда суд вынесет определение о привлечении такого ссудополучателя в качестве ответчика и уже исковые требования будут выдвинуты к ссудополучателю. Это пример из практики.
3 — только с согласия обоих. В данном случае надлежит заключить договор сразу с двумя собственниками, поскольку долевое имущество передается лишь с согласия всех сторон.
ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности.