Договор на аккредитив в Сбербанке

2. Правильно ли я понимаю, что налог при продаже дачи купленной в 2010м платить не надо, только декларацию сдать?

Даниил

Здравствуйте. Поскольку истекли предельные сроки владения объектом недвижимости (ст. 217.1 НК РФ), Вы налог не платите. Соответственно и декларацию Вам подавать также не требуется.

Что касается договора, то не совсем понятно каким именно документом раскрывается аккредитив — это должно быть уточнено, как и то, кто именно предоставляет этот документ в банк.

Согласно ст. 867 ГК РФ

1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.

Кроме того, если в договоре указано о том, что он является одновременно и передаточным актом, то вот это указание следует удалить:

 4.2. Денежные средства в размере 1000000 (один миллион) рублей Стороны кладут на счет ПРОДАВЦА (аккредитив) в Банке перед подписанием настоящего Договора. Получение этих денежных средств ПРОДАВЦОМ в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется в течение пяти банковских дней после государственной регистрации Договора купли-продажи и перехода права собственности на Объект недвижимости к ПОКУПАТЕЛЮ, предоставления в Банк необходимых документов и передачи Объекта ПОКУПАТЕЛЮ.

Здравствуйте, Даниил.

1. Прошу посмотреть договор — все ли с ним в порядке

да, абсолютно стандартный договор у вас. Единственное, в нем прописано, что на момент сделки продавец в браке не состоит. А на момент приобретения  участка был ли в браке продавец? Если был то нужно согласие супруга продавца тогда.

«Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

К  договору акт приема-передачи нужен еще, указав в договоре, что передается участок по акту.

2. Правильно ли я понимаю, что налог при продаже дачи купленной в 2010м платить не надо, только декларацию сдать?

если участок был приобретен в 2010году, и продаете вы его сейчас в 2021году, то налог не уплачивается.

Даниил, здравствуйте!

1. Прошу посмотреть договор — все ли с ним в порядке

Вас как продавца по сути должны интересовать следующие моменты.

1-е это платежеспособность покупателя — это как раз вопросы наличия средств и порядка расчета, который предлагается.

В данном случае п. 4.2. при использовании формы расчета как аккредитив таким образом не расписывается, поскольку чаще всего банк заключает договор с Продавцом и Покупателем + обязательные условия прописываются с отражением номера счета и документов, которые должны быть предоставлены. 

Полагаю, что такая форма расчета  для Продавца не совсем удобная, поскольку, чтобы получить свои деньги нужно предоставлять в банк дополнительные документы.

В настоящее время чаще всего используют сервис безопасных платежей от ЦНС Сбербанка. По сути третье лицо не банк предоставляется номинальный счет (ст. 860.1 ГК РФ) для расчетов между другими лицами, за что взымает оплату.  В этом случае вам не нужно приходить в банк и дополнительно предоставлять документа, а достаточно выждать время, поскольку все проходит путем обмена эл. данными. ЦНС перечисляется деньги в течение 1-2 дней после поступления выписки из ЕГРН с отметкой о смене собственника. 

2-е это  возможность передать земельный участок, т.е. исполнить обязательства продавца  (ст. 556 ГК РФ). 

В данном случае  как раз это отражено в п.11 Договора. 

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ 

покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, законодатель установил обязанность продавца по предоставлению покупателю исчерпывающей, то есть полной и достоверной информации о товаре, в данном случае о земельном участке.

т.е. в договоре дополнительно рекомендуется отразить, что Продавец предоставил всю необходимую информацию о земельном участке, ВРИ, а также все сведение, которые  в указанной статье.  Это нужно для исключения рисков последующего обжалования.

 2. Правильно ли я понимаю, что налог при продаже дачи купленной в 2010м платить не надо, только декларацию сдать?

Если  земельный участок не использовался в предпринимательских целях, а также вы являетесь налоговым резидентом (то есть находитесь на территории России более 183 календарных дней в году), то соответственно, частично, верно понимаете, поскольку именно в этом случае  в силу ст. 217.1 НК РФ освобождаетесь от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, при этом обязанность подать декларацию  у вас, не возникает. 

В ином случае ст. 217.1 НК РФ не применяется. 

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович.